Как выйти из ипотечной кабалы

Вы купили квартиру по ипотеке, но случилось непредвиденное – вы потеряли работу, супруг ушел к другой и отказывается помогать оплачивать кредит, а курс валюты, в которой вы взяли кредит, значительно вырос по отношению к рублю. Проще говоря, вы больше не имеете  возможности нести бремя ипотечного должника. О том, что делать, если ипотека стала для вас самой настоящей кабалой, рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.

Не прекращайте выплачивать ежемесячные платежи

Ни в коем случае нельзя прекращать выплачивать ежемесячные платежи банку (сумму основного долга и проценты по нему). Данная задолженность должна постоянно оплачиваться в установленные сроки без малейших нарушений, иначе будут применяться штрафные санкции – неустойка и пени, которые подлежат оплате в первоочередном порядке по сравнению с суммой основного долга и процентов по кредиту. «Если вы не погасите банку задолженность хотя бы за один месяц, на следующий месяц придется оплачивать штрафы, долг за два месяца и проценты по кредиту за два месяца. Как правило, неустойка и пени при неисполнении заемщиком кредитного договора растут в геометрической прогрессии, что приводит к непоправимым последствиям», - отмечает адвокат Олег Сухов. - Поэтому, нельзя прекращать гасить кредит, пока не решится вопрос с банком в части реструктуризации долга».

Фиксируйте каждое обращение в банк

В  кратчайшие сроки необходимо договориться с банком о возможных вариантах разрешения возникшей сложности в погашении суммы займа – уменьшении ежемесячной суммы, отсрочках по оплате кредита, продажи квартиры, иное. Необходимо помнить, что каждое обращение в банк с нужными и необходимыми для вас обращениями должно фиксироваться и оставаться у вас. Как показывает судебная практика, если должник способен доказать, что он «брал банк штурмом», чтобы пытаться устранить возникшую у него финансовую проблему путем реструктуризации долга, то в отношении таких лиц суды стараются вообще не взыскивать неустойку и пени.

Если кредит и жилье для вас больше не актуальны

Что делать, если интерес к ипотеке и купленной квартире пропал? Кредит и жилье для вас больше не актуальны? По мнению ведущего адвоката «Первого Столичного Юридического Центра», в таком случае необходимо продавать ипотечную квартиру через риэлторские компании, самостоятельно или через тот же самый банк. В данном варианте имеет место очень важное правило – квартиру необходимо продавать по рыночной или чуть ниже рыночной стоимости, чтобы сделка прошла как можно быстрее (многие покупатели боятся таких квартир, поэтому цена на них должна быть чуть ниже рынка). «Чем быстрее вы продадите квартиру, тем быстрее с вас снимется обременение ежемесячных ипотечных кабальных оплат. Многие допускают роковую ошибку и пытаются продать жилое помещение по цене большей, чем квартира стоит, ссылаясь на то, что они значительно поиздержались при выплатах процентов по кредиту, на оформление ипотеки, на дополнительные расходы с предоставлением кредита и расходов по страховке. Рекомендую обо всем этом забыть. Необходимо смириться с уже понесенными затратами и постараться не допустить еще большего количества финансовых потерь», - советует адвокат Олег Сухов.

Если квартира приобреталась во время брака

«Если квартира приобреталась во время брака, пусть даже гражданского, а затем брак распался, рекомендую мирно договориться о том, кому достанется квартира и кто за нее будет оплачивать кредит банку, - отмечает адвокат Олег Сухов. - Кроме того, необходимо договориться о том, кто и как из супругов возместит другой стороне  уже понесенные по ипотеке расходы. При этом очень важным, как я уже упоминал ранее, является то, что исходить необходимо не из тех расходов, что «отступающая» сторона понесла, а из совокупной, разумной информации, свидетельствующей, в том числе и о том, какие еще предполагаются расходы и штрафы для обеих сторон, если данный спор между бывшими супругами не разрешить срочно и мирно, а также из того, что обе стороны уже понесли убытки по оплачиваемому кредиту, и данные убытки необходимо учитывать для снижения стоимости «отступного» для того супруга, что отказывается от своей доли квартиры, и соответственно, освобождается от кабалы оплаты кредитного договора».

Самое главное правило

«И последнее, необходимо запомнить и усвоить одно самое простое и главное правило в рассматриваемых отношениях – покупателям, заемщикам, должникам, т.е. всем тем, кто взял ипотечный кредит на покупку квартиры, нельзя допускать ошибок и просчетов при исполнении своих обязательств перед банком, т.к. в данных отношениях всегда прав банк.

Стоит определенно отказаться от мыслей сродни, например, таким: хотим признать договор ипотеки недействительным, так как не отдавали отчет своим действиям или банк ввел нас в заблуждение. Ни банк, ни суд не пойдут на расторжение договора или его прекращение путем признания последнего недействительным. Потенциально предусмотренные законом основания к расторжению договора или признанию его недействительным в судебной практике трактуются несколько иначе, чем их понимает население. В рассматриваемых случаях с ипотечными договорами такие основания не применимы», - заключает адвокат О. Сухов.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/