Как уменьшить налог с аренды квартиры
Вторая головная боль квартирных хозяев после собственно жильцов – это налоги. Мало найдется наймодателей, которым не хотелось бы вообще избежать уплаты налогов со сдаваемой квартиры. В то же время стремление не нарушать закон порой все-таки заставляет квартирных хозяев озаботиться вопросом не сокрытия самого факта наличия арендного бизнеса, а минимизации налогов с него. Сегодня для таких арендодателей есть три легальных варианта уплаты налогов с аренды.
13%, но один раз в год
Первый вариант – тот, который лежит на самой поверхности. То есть квартирный хозяин как физическое лицо ежегодно посещает налоговую и платит 13% с дохода.
Что нужно делать в этом случае, чтобы оставаться в рамках закона? После того как вы находите нанимателей, нужно в простой письменной форме заключить договор найма. В принципе, сделав это, вы можете считать себя официально сдающим квартиру. Теперь вам остается ежегодно подавать налоговую декларацию, указывая в ней тот доход, который вписали в договор. Вероятность того, что проверять указанную в договоре (и, соответственно, в декларации) сумму никто не будет, стремится к 100%.
Если вы решили действовать по данному варианту, учтите: неважно, сколько месяцев в году вы сдавали квартиру – в любом случае в период с 1 января по 30 апреля года, следующего за этим, нужно подать декларацию, в которой будет отражен этот доход. Можно переложить на плечи квартиросъемщика бремя не только уплаты налогов (повысив соответствующим образом взимаемую в реальности арендную плату), но и общения с налоговой. Для этого в договоре найма можно отдельно оговорить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачивает съемщик (это особенно разумно, если съемщик – юрлицо, то есть за жильца платит организация). Тогда включать этот доход в налоговую декларацию вам вообще не нужно: все будет посчитано в бухгалтерии фирмы- нанимателя и уплачено ею же.
6%, но в четыре приема
Второй вариант – для тех, кто готов потратить не меньше недели своего времени на походы по инстанциям, чтобы в итоге оформиться как ИП и платить не 13%, а 6%. Мы уже писали о примерной схеме оформления и последовательности посещения инстанций здесь. Вкратце: на сайте ФНС есть образец заявления о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заполнив и распечатав, его следует отнести в 46 налоговую (в Москве ИП можно зарегистрировать только там). Свидетельство можно будет получить через неделю, одновременно с этим можно заполнить и сдать заявление о применении упрощенной системы налогообложения. Оно делается 2-3 недели.
За это время вы как раз успеете открыть счет в банке (любом, выбор за вами) в отделе работы с юрлицами. После того как вам откроют счет, у вас будет неделя на то, чтобы отвезти уведомление об этом в налоговую. Потом остается забрать решение о применении упрощенной системы налогообложения, а дальше – искать съемщиков и заключать договор.
Разница с первым вариантом: в договоре вы указываете, что деньги вносятся на счет номер такой-то (по идее, вы не имеете права брать наличными, хотя на практике вполне можете вносить их потом на счет самостоятельно). Раз в квартал в банк относится платежное поручение на 6% от доходов (не позднее 24 числа первого месяца следующего квартала). Если в очередной отчетный период квартира не сдавалась, платежное поручение нести не надо.
При этом, помимо ежеквартальных платежек, надо ежегодно отправлять налоговую декларацию, в которой указывается суммарный доход за год и уплаченная сумма налога. Даже если квартира не сдавалась, по закону отнести декларацию все равно надо, просто доходы укажите как равные нулю.
Есть еще одна инстанция, в которую придется регулярно сообщать о том, что вы теперь ИП, имеющий доход от сдачи квартиры, – Пенсионный фонд РФ. Чтобы избежать штрафов, платить ежегодные страховые взносы на пенсионное страхование по форме АДВ-11 нужно до 31 марта года, следующего за отчетным.
43 200 в год – так часто, как вам хочется
Есть еще одно налоговое нововведение последних лет – патент. Сумма, вынесенная в подзаголовок, – это именно то, что вам придется платить ежегодно. Это печальное обстоятельство сразу делает бессмысленной покупку патента, если вы получаете меньше 60 тыс. руб. в месяц арендного дохода (так как 43 200 – это как раз 6% от ежегодного дохода из расчета 60 тыс. руб. в месяц). Этот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир: стоимость патента не зависит от количества сдаваемых объектов.
Для тех, чей арендный доход хотя бы на 10 тыс. руб. в месяц больше расчетного минимума, патент выгоден, но с оговорками. Если вы покупаете его сразу на год, вы рассчитываете, что арендная ставка будет оставаться неизменной в течение года и арендные платежи будут поступать к вам регулярно. Понятно, что если вы будете вынуждены снизить ставку либо квартира будет простаивать без арендаторов, патент из выгодного приобретения превращается в обузу. Учтите в расчетах и агентское вознаграждение риелтору, потому что комиссию за сдачу квартиры, которая оценивается в 60 тыс. в месяц и выше, будет платить не съемщик, а именно квартирный хозяин.
Правда, покупать патент сразу на год необязательно – можно приобрести его на полгода или даже на месяц (в последнем случае, правда, возиться с документами придется практически постоянно): отчисления в Пенсионный фонд придется платить не ежегодно, а ежемесячно (причем лучше не нарушать сроков во избежание штрафов). Правда, не надо будет подавать налоговую декларацию, но ведь ее и при втором варианте (6% по «упрощенке») подают не чаще раза в год. А вот книгу учета доходов ИП придется вести – как и при втором варианте.
Для получения патента нужно будет сначала зарегистрировать ИП, а затем подать заявление в налоговую о применении упрощенной системы налогообложения на основе патента (заявление должно быть подано минимум за месяц до начала применения упрощенной схемы). Патент выдается в десятидневный срок с момента подачи заявления. Уплатить стоимость патента надо будет в два этапа: первый – не позднее 25 числа первого месяца действия патента, второй – не позднее 25 дней с момента окончания действия патента.
Анна Купер sob.ru
13%, но один раз в год
Первый вариант – тот, который лежит на самой поверхности. То есть квартирный хозяин как физическое лицо ежегодно посещает налоговую и платит 13% с дохода.
Что нужно делать в этом случае, чтобы оставаться в рамках закона? После того как вы находите нанимателей, нужно в простой письменной форме заключить договор найма. В принципе, сделав это, вы можете считать себя официально сдающим квартиру. Теперь вам остается ежегодно подавать налоговую декларацию, указывая в ней тот доход, который вписали в договор. Вероятность того, что проверять указанную в договоре (и, соответственно, в декларации) сумму никто не будет, стремится к 100%.
Если вы решили действовать по данному варианту, учтите: неважно, сколько месяцев в году вы сдавали квартиру – в любом случае в период с 1 января по 30 апреля года, следующего за этим, нужно подать декларацию, в которой будет отражен этот доход. Можно переложить на плечи квартиросъемщика бремя не только уплаты налогов (повысив соответствующим образом взимаемую в реальности арендную плату), но и общения с налоговой. Для этого в договоре найма можно отдельно оговорить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачивает съемщик (это особенно разумно, если съемщик – юрлицо, то есть за жильца платит организация). Тогда включать этот доход в налоговую декларацию вам вообще не нужно: все будет посчитано в бухгалтерии фирмы- нанимателя и уплачено ею же.
6%, но в четыре приема
Второй вариант – для тех, кто готов потратить не меньше недели своего времени на походы по инстанциям, чтобы в итоге оформиться как ИП и платить не 13%, а 6%. Мы уже писали о примерной схеме оформления и последовательности посещения инстанций здесь. Вкратце: на сайте ФНС есть образец заявления о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заполнив и распечатав, его следует отнести в 46 налоговую (в Москве ИП можно зарегистрировать только там). Свидетельство можно будет получить через неделю, одновременно с этим можно заполнить и сдать заявление о применении упрощенной системы налогообложения. Оно делается 2-3 недели.
За это время вы как раз успеете открыть счет в банке (любом, выбор за вами) в отделе работы с юрлицами. После того как вам откроют счет, у вас будет неделя на то, чтобы отвезти уведомление об этом в налоговую. Потом остается забрать решение о применении упрощенной системы налогообложения, а дальше – искать съемщиков и заключать договор.
Разница с первым вариантом: в договоре вы указываете, что деньги вносятся на счет номер такой-то (по идее, вы не имеете права брать наличными, хотя на практике вполне можете вносить их потом на счет самостоятельно). Раз в квартал в банк относится платежное поручение на 6% от доходов (не позднее 24 числа первого месяца следующего квартала). Если в очередной отчетный период квартира не сдавалась, платежное поручение нести не надо.
При этом, помимо ежеквартальных платежек, надо ежегодно отправлять налоговую декларацию, в которой указывается суммарный доход за год и уплаченная сумма налога. Даже если квартира не сдавалась, по закону отнести декларацию все равно надо, просто доходы укажите как равные нулю.
Есть еще одна инстанция, в которую придется регулярно сообщать о том, что вы теперь ИП, имеющий доход от сдачи квартиры, – Пенсионный фонд РФ. Чтобы избежать штрафов, платить ежегодные страховые взносы на пенсионное страхование по форме АДВ-11 нужно до 31 марта года, следующего за отчетным.
43 200 в год – так часто, как вам хочется
Есть еще одно налоговое нововведение последних лет – патент. Сумма, вынесенная в подзаголовок, – это именно то, что вам придется платить ежегодно. Это печальное обстоятельство сразу делает бессмысленной покупку патента, если вы получаете меньше 60 тыс. руб. в месяц арендного дохода (так как 43 200 – это как раз 6% от ежегодного дохода из расчета 60 тыс. руб. в месяц). Этот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир: стоимость патента не зависит от количества сдаваемых объектов.
Для тех, чей арендный доход хотя бы на 10 тыс. руб. в месяц больше расчетного минимума, патент выгоден, но с оговорками. Если вы покупаете его сразу на год, вы рассчитываете, что арендная ставка будет оставаться неизменной в течение года и арендные платежи будут поступать к вам регулярно. Понятно, что если вы будете вынуждены снизить ставку либо квартира будет простаивать без арендаторов, патент из выгодного приобретения превращается в обузу. Учтите в расчетах и агентское вознаграждение риелтору, потому что комиссию за сдачу квартиры, которая оценивается в 60 тыс. в месяц и выше, будет платить не съемщик, а именно квартирный хозяин.
Правда, покупать патент сразу на год необязательно – можно приобрести его на полгода или даже на месяц (в последнем случае, правда, возиться с документами придется практически постоянно): отчисления в Пенсионный фонд придется платить не ежегодно, а ежемесячно (причем лучше не нарушать сроков во избежание штрафов). Правда, не надо будет подавать налоговую декларацию, но ведь ее и при втором варианте (6% по «упрощенке») подают не чаще раза в год. А вот книгу учета доходов ИП придется вести – как и при втором варианте.
Для получения патента нужно будет сначала зарегистрировать ИП, а затем подать заявление в налоговую о применении упрощенной системы налогообложения на основе патента (заявление должно быть подано минимум за месяц до начала применения упрощенной схемы). Патент выдается в десятидневный срок с момента подачи заявления. Уплатить стоимость патента надо будет в два этапа: первый – не позднее 25 числа первого месяца действия патента, второй – не позднее 25 дней с момента окончания действия патента.
Анна Купер sob.ru
