Три способа раздела ипотечного долга при расторжении брака

К сожалению, далеко не у всех семейная жизнь складывается идеально. В итоге, каждый встречает развод по-разному: кто-то радуется, кто-то страдает, а кто-то не знает, что делать с некогда совместным ипотечным кредитом. О том, как можно справиться с данной ипотечной проблемой, рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра».

Первый способ - пропорционально долям

Граждане, оформившие ипотеку и расторгнувшие брак, так же как и во время нахождения в браке, остаются созаемщиками и обязаны нести перед банком солидарную ответственность по своим кредитным обязательствам, либо пропорционально полученным от недвижимого имущества долям. «Как показывает практика, наличие солидарной ответственности по ипотечному договору, очень часто бывает неудобной для одной из сторон по кредитному договору, - комментирует адвокат Олег Сухов. - Например, один из супругов может иметь хорошо оплачиваемую работу, которая позволила бы ему расплатиться по кредиту ранее оговоренного срока, а другой супруг может быть неработающим, либо получать невысокую зарплату и, соответственно, не имеющим возможности оплатить долги вовсе. Для решения вопроса раздела обязательств по кредиту бывшим супругам необходимо, либо самим прийти к какому-то соглашению, либо раздел будет осуществляться в судебном порядке. По общим правилам долги делятся пропорционально присужденным долям в общем имуществе».

Второй способ – взять долг на себя

Другой способ разрешения рассматриваемых отношений сводится к следующему. Один из супругов при отказе другого исполнять обязательства по погашению кредита, вправе взять все обязательства по ипотеке на себя. После погашения кредита отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, которая будет равна половине стоимости выплаченного ранее долга, а квартира остается в собственности погасившего кредит лица. При этом необходимо учесть, что в приведенном примере речь идет о добровольном соглашении бывших супругов, если же один из супругов по собственной инициативе погасит долг за другую сторону, то он будет иметь лишь право требовать возмещения в свою пользу оплаченной суммы денег со второго супруга, но право требования увеличения доли квартиры у погасившего кредит супруга не возникнет.

Действия по переводу общих обязательств супругов по займу на одного из супругов должны осуществляться с согласия всех сторон данных отношений, в том числе и кредитной организации (банка). При достижении согласия о переводе общего обязательства супругов на одного из них, вносятся соответствующие изменения в кредитный договор. К кредитному договору подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, прежняя аннулируется.

Третий способ – продать квартиру и вернуть кредит банку

Если супруги, расторгая брак и осуществляя раздел имущества, не имеют желания быть сторонами по договору залога, то ими может быть принято другое наиболее верное решение —  продажа имущества и возврат кредита банку. Продажа жилого помещения, которое было залогом по ипотеке, должна осуществляться с согласия сторон и под контролем банка. В основном это происходит через риелторов — партнеров банка, где расчет по ипотеке происходит через ячейку в том же банке. Оставшуюся после погашения обязательств сумму супруги делят между собой.

Если бывшие супруги нарушают сроки внесения ипотечных платежей

Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

По словам адвоката Олега Сухова, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда. После вынесения судом решения и выдачи исполнительного листа, Банк получает право собственности на заложенное имущество должников – бывших супругов, и вправе их выселить, после чего квартира Банком продается. Обращение взыскания на ипотечное имущество – наименее выгодный для бывших супругов способ решения проблемы раздела обязательств по кредиту, т.к. наличие штрафных санкций и неустоек приведет к потере имущества без возмещения оплаченных процентов по кредиту и оплаты самого имущества, которая уже была осуществлена во время брака в определенной части.

В итоге

«Подводя итог всему вышеизложенному, хочу еще раз обратить внимание на то, что бывшим супругам при разделе имущества выгоднее самостоятельно определиться, каким образом и кому оплачивать кредит и претендовать на получение ипотечной квартиры в собственность, в крайнем случае, квартиру необходимо продавать с участием банка. И ни при каких обстоятельствах не рекомендуется прекращать погашение процентов по кредиту и не исполнять ипотечный договор, т.к. это приведет к утрате купленной квартиры и утрате права на возврат уже оплаченных за нее денежных средств», - считает адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/