Основные показатели рынка недвижимости России

Компания Jones Lang LaSalle представляет уникальную форму исследования текущего состояния недвижимости, получившую название Insider. 
Отчет за 3-й квартал 2011 года включает в себя информацию о российской экономике и динамике курса валют, а также инвестиционной привлекательности российского рынка недвижимости в целом. 
В разделах "Москва" и "Санкт-Петербург" описываются квартальные тенденции и динамика в разрезе всех секторов, включая офисную, торговую и складскую недвижимость. 
Раскрывать Insider компания Jones Lang LaSalle планирует ежеквартально.

Шарль Будэ, Управляющий директор, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отметил: "Все мы знаем, что четкое понимание рыночной ситуации необходимо для принятия большинства наших решений. Наличие единого источника, в котором Вы легко можете найти эту информацию, не менее важно. Мы объединили эти две потребности в нашем последнем исследовании Insider. Рассматривая ситуацию на рынке недвижимости в динамике и в разрезе различных секторов, наш Insider отвечает на основные вопросы, возникающие сегодня перед участниками рынка. Мы постарались создать инструмент, который в наибольшей степени будет соответствовать Вашим интересам".

Основные данные Insider 
Инвестиции. Какой сектор в лидерах? 
Исторически офисный сектор являлся наиболее привлекательным для инвесторов, поскольку он наиболее понятен и прозрачен. Однако этот год стал уникальным в отношении интереса и объемов инвестиций, поступивших в торговый и складской сегменты.

Торговый и офисный сегменты привлекли наибольший объем инвестиций, составивший для каждого сегмента по 40% от объема всех сделок, закрытых в 1-3 кварталах 2011 года. Инвестиции в торговую и офисную недвижимость значительно увеличились в 1-3 кварталах 2011 года на 409% и 106% соответственно по отношению к аналогичному периоду в 2010.

По нашим прогнозам, годовой рост инвестиционного объема для торгового сегмента достигнет 623% в сравнении с предыдущим годом и 15% – для офисного сегмента. Объем инвестиций в складскую недвижимость значительно увеличился в 2010 после практически нулевого роста в 2009. 
В этом году мы, скорее всего, зафиксируем рост на 37% в годовом сопоставлении.

Мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости российских активов, так как в отличие от стоимости европейских активов российские показатели еще не восстановились до предкризисных уровней. Так, стоимость складских объектов сейчас составляет 83%, офисов – 63%, торговой недвижимости – 82% от предкризисного уровня.

Офисы 
В 3-м квартале 2011 года в Москве было завершено 142 326 кв. м офисных площадей, тем самым общий объем офисного предложения достиг 13,1 млн кв. м. Объем введенных в эксплуатацию площадей с начала 2011 года был почти на 30% меньше чем за аналогичный период в 2010 году.

В 3-м квартале 2011 года на Московском офисном рынке большую часть новых завершенных объектов ввели в эксплуатацию российские девелоперы – на их счету более 80% от общего объема введенных площадей.

Объем строящихся зданий, которые будут вводиться на рынке в течение следующих 3 лет, составляет около 2,5 млн кв. м.

В 3-м квартале объем купленных и арендованных площадей составил 444 600 кв. м, что на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За первые три квартала 2011 года общий объем купленных и арендованных площадей достиг 1,3 млн кв. м. Мы ожидаем что объем купленных и арендованных площадей на конец этого кода достигнет почти 1,6 млн кв. м.

Российские компании заключили почти в 2 раза больше сделок, чем зарубежные арендаторы. Если говорить о распределении по отраслям, наиболее активными на рынке оказались банки и финансовые компаний, доля которых составила 32%, что служит подтверждением восстановления данного сектора после кризиса. ИТ-сектор занял второе место, составив 26% рынка, хотя именно в данной отрасли была заключена крупнейшая сделка квартала (30 000 кв. м).

Торговые площади 
В связи с неопределенностью со строительством в Москве, торговые центры будут строиться в Московской области. Фактически 52% будущего предложения будет построено в Подмосковье по сравнению с 20% в 2010 году.

Девелоперы продолжают строить в других российских городах. Мы ожидаем, что количество торговых центров будет увеличиваться в регионах. Доля торговых площадей в небольших городах увеличится с 24% до 27% к концу 2013 г.

В целом мы оцениваем предложение на 2011-2013 гг. в 3,5 млн кв. м, при этом 25% будет построено в Москве и области.

Доля свободных площадей в Москве и Санкт-Петербурге снизилась до 4% и 6% соответственно в 3-м квартале 2011 года. Новых центров в Москве не открылось, а площади в существующих торговых центрах пользовались высоким спросом и быстро заполнялись арендаторами. В то же время мы не ожидаем значительного ввода новых торговых площадей на двух крупнейших российских рынках и доля свободных площадей, скорее всего, снизится до 4-5% к концу года.

Склады 
По итогам 2011 года, по нашим оценкам, в Московском регионе будет построено наименьшее с 2005 года количество складов - не более 430 000-470 000 кв. м.

В 3 квартале было введено в эксплуатацию 111 000 кв. м складских помещений, что на 23% больше чем в предыдущем квартале. Ввод новых площадей за 3 квартала этого года составил 277 000 кв. м, в то время как объем заключенных сделок превысил 1,082 млн кв. м.

С начала 2010 года свободные площади неуклонно снижались, достигнув 120 000 кв. м в 3 квартале 2011 года. В следующем квартале мы ожидаем снижения до уровня в 60 000-70 000 кв. м.

Отсутствие свободных площадей привело к росту форвардных сделок и сделок по схеме строительства под заказчика. В 3 квартале 2011 года их доля составила около 30%, а к концу года она вырастет как минимум до 50% от общего объема сделок.

Объем арендованных и купленных площадей в 3 квартале 2011 года сократился по сравнению с предыдущим периодом и составил 319 600 кв. м. Основными причинами этого 42% снижения стали: отсутствие существующих свободных площадей, достаточно высокий уровень ставок и колебания валютного курса.

Главными арендаторами оставались операторы розничной торговли (40%), второе место с 30% долей заняли производственные компании.

В такой ситуации уровень вакантности в 3 квартале 2011 года снизился до 1,5%. В Классе А он составляет менее 1%, а в классе В около 2,5%. Доля вакантных площадей, по нашему мнению, к концу 2011 года достигнет наименьших значений с 2007 года. Мы также считаем, что в 2012 году ситуация немного улучшится и к концу года уровень вакантности будет на уровне 1,5-3%.

Источник: http://www.joneslanglasalle.ru/