Дом за рубежом: как правильно покупать?
Не так давно компания IntermarkSavills совместно с компанией Knight Frank провели семинар на эту тему под названием «Инвестиции в зарубежную недвижимость: как искать и правильно читать статистику».
Поздняя реакция
Покупка дома или квартиры за границей начинается с поиска информации о стране, предложениях недвижимости, застройщиках, риелторских компаниях. Благодаря всемирной паутине сделать это можно легко: любая поисковая система выдаст сотни адресов веб-сайтов по интересующей вас теме, где можно узнать обо всем и вся. Но вот насколько эта информация верна – уже другой вопрос. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, предлагает несколько способов, как проверить информацию.
Для начала эксперт советует научиться понимать, какую информацию по зарубежному рынку недвижимости теоретически собрать можно, а какую нельзя. Допустим, сведения об объемах продаж, о росте или падении цен на рынке недвижимости, арендных ставках, условиях и объемах ипотеки, количестве нового и старого жилья – все это узнать можно. То есть если на сайте какой-нибудь компании вы обнаружите упоминание о том, что объемы сделок на рынке недвижимости одной из стран, к примеру, в 2009 году выросли на 50%, а 30% сделок совершились с помощью ипотеки, то никаких подвохов, скорее всего, в этом нет. Дело в том, что кадастр имеет право отчитываться об этом, а банки предоставляют общую статистику, так что цифры вполне реальные (конечно, с той или иной долей погрешности). Нужно лишь обращать внимание на источник информации и анализируемых компанией данных.
Сомнению стоит подвергать другие данные, например, об объемах продаж или покупок по национальному признаку, о том является ли сделка инвестиционной или покупкой для себя, об объемах инвестиционных сделок, о том, сколько ипотечных заявок одобрено по национальному признаку. Часто агентства недвижимости называют конкретную цифру, сколько объектов недвижимости в той или иной стране купили россияне. Компания, конечно, может это сделать, но основываясь только на собственном опыте, то есть сколько именно она продала жилья нашим соотечественникам. Покупатели должны понимать, что это лишь определенный процент и ситуацию на рынке недвижимости в целом такие показатели никак не характеризуют. К тому же некоторые вообще предпочитают покупать недвижимость напрямую, минуя риелторов, или заключают сделки не на частное, а на юридическое лицо. Кроме того, получить информацию из кадастра о том, сколько немцев, англичан или русских купили в стране недвижимость, невозможно: такой статистики просто не ведется.
Нельзя также однозначно сказать, инвестиционная сделка была совершена или квадратные метры покупатель приобрел для собственного пользования. Все инвесторы все равно любую покупку «примеряют на себя», на тот случай, если не получится, к примеру, продать жилье или сдать его в аренду.
Отчетность по рынкам недвижимости с лагом меньше двух месяцев получить тоже нереально. Дело в том, что регистрация сделки в кадастре занимает от 3 до 6 месяцев с момента покупки. Исключение составляют лишь две страны – США и Великобритания, где эта процедура длится два месяца. Поэтому не стоит верить тем компаниям, которые уже в августе сообщают о том, сколько объектов недвижимости было куплено, например, в Болгарии или на Кипре в июне.
Для рынка недвижимости вообще характерна поздняя реакция. То есть на различные экономические изменения и потрясения жилищный рынок реагирует обычно спустя полгода. По истечении этого времени недвижимость начинает дешеветь или расти в цене. Человек, потерявший работу в кризис, не пытается сразу же продать имеющийся у него второй или третий дом, сначала он предпринимает попытки найти работу, тратит сбережения и только через несколько месяцев, в случае продолжающихся неурядиц, выставляет жилье на продажу.
Возникает резонный вопрос: как все сказанное может помочь в покупке дома за рубежом? Все просто. Если в сообщениях на сайтах или отчетах компаний вы встречаете информацию, которой в принципе не может быть, то, скорее всего, компания будет лукавить и в дальнейшем, когда вы станете ее клиентом. Вам оно надо?
Друг за бугром
За достоверной информацией Игорь Индриксонс советует также обращаться к крупным компаниям, не упускать из виду их сайты. По словам эксперта, такие игроки обычно тратят 5 млн евро в год на содержание собственного аналитического департамента, специалисты которого ежедневно работают с базами данных и анализируют ситуацию на рынке недвижимости не только по каждой стране, но и по всем сегментам рынка.
Кроме этого, эксперт рекомендует такой авторитетный источник информации, как www.globalpropertyguide.com. Ресурс является бесплатным. Если есть средства, то информацию можно почерпнуть на сайте www.reutersrealestate.com (подписка на него стоит до $1000 в год). Крупные же компании и миллионеры пользуются ресурсом DataStream. Но такое удовольствие обойдется в 25 тыс. евро в месяц.
Покупая недвижимость за рубежом, стоит помнить о том, что ни застройщик, ни риелтор в данном случае не являются вашими друзьями, поскольку заинтересованы в продаже объекта и получении прибыли. По-настоящему вашим другом за рубежом, как бы это рекламно ни звучало, может стать только банк. «Показателем ликвидности и проверкой рисков может служить банковская оценка рынка, – говорит Игорь Индриксонс. – Существует верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Если в рамках одной страны банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города, а на побережье лишь 20%, возникает вопрос: почему? Все очень просто: банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то LTV ниже, то в этот рынок банки верят меньше. Объекты, которые, по их мнению, невозможно быстро реализовать, они финансируют с меньшей охотой».
Таким образом, можно еще и проверить, сколько в действительно стоит ваш объект на рынке недвижимости. Иногда цена, которую запрашивает продавец, оказывается намного выше рыночной стоимости недвижимости. Банк поможет выявить эту разницу, а вы в дальнейшем сможете решить, стоит ли вам рисковать и покупать такой объект.
К сожалению, часто для некоторых наших соотечественников покупка недвижимости за рубежом превращается в азартную игру. Из двух вариантов, например, купить квартиру так, чтобы в непредвиденных ситуациях потерять как можно меньше средств, или купить квартиру так, чтобы заработать на приобретении как можно больше, россияне выбирают второй вариант, хотя риск потерять вообще все при этом очень высок: стройка
может быть заморожена, девелопер окажется обманщиком и т. п.
Еще один типичный случай, когда человек приобретает недвижимость с той целью, чтобы продать ее в дальнейшем дороже и получить прибыль. Как известно, на этапе строительства купить квартиру у застройщика можно гораздо дешевле. Некоторые соотечественники именно на это и рассчитывают, что по завершении строительства цены на «квадраты» возрастут, и, продав купленную недвижимость, можно остаться в плюсе. На самом деле их ожидания не оправдываются. Действительно, после того как новостройка возведена, стоимость недвижимости увеличивается. Но собственник забывает, что теперь его квартира выставляется как объект вторичного рынка, следовательно, оценивается дешевле готовой и сданной новостройки. То есть, купив апартаменты за 200 тыс. евро, продать их он сможет, скорее всего, за эту же сумму или совсем немного дороже.
Источник: http://vsedoma.km.ru/
Поздняя реакция
Покупка дома или квартиры за границей начинается с поиска информации о стране, предложениях недвижимости, застройщиках, риелторских компаниях. Благодаря всемирной паутине сделать это можно легко: любая поисковая система выдаст сотни адресов веб-сайтов по интересующей вас теме, где можно узнать обо всем и вся. Но вот насколько эта информация верна – уже другой вопрос. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, предлагает несколько способов, как проверить информацию.
Для начала эксперт советует научиться понимать, какую информацию по зарубежному рынку недвижимости теоретически собрать можно, а какую нельзя. Допустим, сведения об объемах продаж, о росте или падении цен на рынке недвижимости, арендных ставках, условиях и объемах ипотеки, количестве нового и старого жилья – все это узнать можно. То есть если на сайте какой-нибудь компании вы обнаружите упоминание о том, что объемы сделок на рынке недвижимости одной из стран, к примеру, в 2009 году выросли на 50%, а 30% сделок совершились с помощью ипотеки, то никаких подвохов, скорее всего, в этом нет. Дело в том, что кадастр имеет право отчитываться об этом, а банки предоставляют общую статистику, так что цифры вполне реальные (конечно, с той или иной долей погрешности). Нужно лишь обращать внимание на источник информации и анализируемых компанией данных.
Сомнению стоит подвергать другие данные, например, об объемах продаж или покупок по национальному признаку, о том является ли сделка инвестиционной или покупкой для себя, об объемах инвестиционных сделок, о том, сколько ипотечных заявок одобрено по национальному признаку. Часто агентства недвижимости называют конкретную цифру, сколько объектов недвижимости в той или иной стране купили россияне. Компания, конечно, может это сделать, но основываясь только на собственном опыте, то есть сколько именно она продала жилья нашим соотечественникам. Покупатели должны понимать, что это лишь определенный процент и ситуацию на рынке недвижимости в целом такие показатели никак не характеризуют. К тому же некоторые вообще предпочитают покупать недвижимость напрямую, минуя риелторов, или заключают сделки не на частное, а на юридическое лицо. Кроме того, получить информацию из кадастра о том, сколько немцев, англичан или русских купили в стране недвижимость, невозможно: такой статистики просто не ведется.
Нельзя также однозначно сказать, инвестиционная сделка была совершена или квадратные метры покупатель приобрел для собственного пользования. Все инвесторы все равно любую покупку «примеряют на себя», на тот случай, если не получится, к примеру, продать жилье или сдать его в аренду.
Отчетность по рынкам недвижимости с лагом меньше двух месяцев получить тоже нереально. Дело в том, что регистрация сделки в кадастре занимает от 3 до 6 месяцев с момента покупки. Исключение составляют лишь две страны – США и Великобритания, где эта процедура длится два месяца. Поэтому не стоит верить тем компаниям, которые уже в августе сообщают о том, сколько объектов недвижимости было куплено, например, в Болгарии или на Кипре в июне.
Для рынка недвижимости вообще характерна поздняя реакция. То есть на различные экономические изменения и потрясения жилищный рынок реагирует обычно спустя полгода. По истечении этого времени недвижимость начинает дешеветь или расти в цене. Человек, потерявший работу в кризис, не пытается сразу же продать имеющийся у него второй или третий дом, сначала он предпринимает попытки найти работу, тратит сбережения и только через несколько месяцев, в случае продолжающихся неурядиц, выставляет жилье на продажу.
Возникает резонный вопрос: как все сказанное может помочь в покупке дома за рубежом? Все просто. Если в сообщениях на сайтах или отчетах компаний вы встречаете информацию, которой в принципе не может быть, то, скорее всего, компания будет лукавить и в дальнейшем, когда вы станете ее клиентом. Вам оно надо?
Друг за бугром
За достоверной информацией Игорь Индриксонс советует также обращаться к крупным компаниям, не упускать из виду их сайты. По словам эксперта, такие игроки обычно тратят 5 млн евро в год на содержание собственного аналитического департамента, специалисты которого ежедневно работают с базами данных и анализируют ситуацию на рынке недвижимости не только по каждой стране, но и по всем сегментам рынка.
Кроме этого, эксперт рекомендует такой авторитетный источник информации, как www.globalpropertyguide.com. Ресурс является бесплатным. Если есть средства, то информацию можно почерпнуть на сайте www.reutersrealestate.com (подписка на него стоит до $1000 в год). Крупные же компании и миллионеры пользуются ресурсом DataStream. Но такое удовольствие обойдется в 25 тыс. евро в месяц.
Покупая недвижимость за рубежом, стоит помнить о том, что ни застройщик, ни риелтор в данном случае не являются вашими друзьями, поскольку заинтересованы в продаже объекта и получении прибыли. По-настоящему вашим другом за рубежом, как бы это рекламно ни звучало, может стать только банк. «Показателем ликвидности и проверкой рисков может служить банковская оценка рынка, – говорит Игорь Индриксонс. – Существует верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Если в рамках одной страны банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города, а на побережье лишь 20%, возникает вопрос: почему? Все очень просто: банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то LTV ниже, то в этот рынок банки верят меньше. Объекты, которые, по их мнению, невозможно быстро реализовать, они финансируют с меньшей охотой».
Таким образом, можно еще и проверить, сколько в действительно стоит ваш объект на рынке недвижимости. Иногда цена, которую запрашивает продавец, оказывается намного выше рыночной стоимости недвижимости. Банк поможет выявить эту разницу, а вы в дальнейшем сможете решить, стоит ли вам рисковать и покупать такой объект.
К сожалению, часто для некоторых наших соотечественников покупка недвижимости за рубежом превращается в азартную игру. Из двух вариантов, например, купить квартиру так, чтобы в непредвиденных ситуациях потерять как можно меньше средств, или купить квартиру так, чтобы заработать на приобретении как можно больше, россияне выбирают второй вариант, хотя риск потерять вообще все при этом очень высок: стройка
может быть заморожена, девелопер окажется обманщиком и т. п.
Еще один типичный случай, когда человек приобретает недвижимость с той целью, чтобы продать ее в дальнейшем дороже и получить прибыль. Как известно, на этапе строительства купить квартиру у застройщика можно гораздо дешевле. Некоторые соотечественники именно на это и рассчитывают, что по завершении строительства цены на «квадраты» возрастут, и, продав купленную недвижимость, можно остаться в плюсе. На самом деле их ожидания не оправдываются. Действительно, после того как новостройка возведена, стоимость недвижимости увеличивается. Но собственник забывает, что теперь его квартира выставляется как объект вторичного рынка, следовательно, оценивается дешевле готовой и сданной новостройки. То есть, купив апартаменты за 200 тыс. евро, продать их он сможет, скорее всего, за эту же сумму или совсем немного дороже.
Источник: http://vsedoma.km.ru/
