Кризис и рынок загородной недвижимости

Сегодня аналитики говорят о восстановлении рынка загородной недвижимости после кризиса 2008-2009 гг. Тем не менее, в частных разговорах брокеры жалуются, что работать в данном сегменте сложно - и причиной этому является дефицит качественного предложения по адекватной стоимости.

Рынок загородной недвижимости в настоящее время находится в состоянии стагнации. В период кризиса 2008-2009 гг. этот сегмент был одним из тех, что пострадали наиболее сильно. Во-первых, рынок был в значительной степени перегрет. Во-вторых, выходили проекты с не самыми хорошими характеристиками, не до конца продуманной концепцией или вообще без нее – но на волне покупательского ажиотажа разбиралось все. Многие из таких объектов строились на кредитные средства, и потому, когда у банков начались проблемы, ряд строек были заморожены.

Также специфика спроса на загородном рынке состоит в том, что дом в Подмосковье приобретается обычно как второе жилье и не является предметом первой необходимости, как квартира. В период кризиса спрос на загородные объекты резко упал, так что собственники были вынуждены предлагать их с большим дисконтом.

С течением времени ситуация на рынке нормализовалась, но он уже не будет тем же – и это пойдет сегменту только на пользу. Во-первых, покупатели стали более требовательными к характеристикам дома, проекта, и по привычке продолжают активно торговаться. Во-вторых, застройщики учли кризисный опыт и теперь тщательнее готовят проекты, рассчитывают маркетинговую составляющую, а также изменили финансовую политику на более безопасную.

Неадекватность цен

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su рассказал, что сегодня цены на рынке загородной недвижимости практически вернулись к докризисному уровню. «В период финансовой нестабильности в стране мы наблюдали, как некоторые объекты в данном сегменте продавались со скидкой, доходящей до 70%. В настоящее время все те лоты уже распроданы, цены выросли – причем, на многие объекты они завышены, на мой взгляд, неадекватно. Вообще, несоответствие цен реальному качеству объектов – это одна из основных проблем современного загородного рынка», - считает эксперт.

Руководитель Департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Greatreality» Наталья Николаева также считает, что сегодня большая часть объектов на рынке загородной недвижимости переоценены. «Качественных предложений в каждом отдельном сегменте крайне мало. Под качеством мы подразумеваем строительные материалы, функциональность проектов домов, развитые коммуникации, инфраструктуру, удобные подъездные пути, наличие профессиональной охраны и благоустроенность территории в целом.

Как правило, застройщик показывает на проекте «райские кущи», а на деле все превращается в «скучные» поселки с однотипными строениями. При этом основная проблема рынка – завышенная цена.

Дома, построенные по бюджетным технологиям, выставляются на продажу в 3 – 4 раза дороже себестоимости. Такие объекты тяжело реализовать. Перемещаясь из одного агентства в другое, они могут годами искать своего покупателя», - рассказал эксперт.

Недостаток хороших объектов

Алексей Шмонов считает, что проблема загородного рынка не только в переоцененности многих объектов, а в том, что достойных предложений, удовлетворяющих соотношению цена-качество, на рынке крайне мало. «Практически отсутствуют объекты, у которых был бы хороший метраж, просторный участок, высокое качество строительства – и в том бюджете, который имеется у покупателя.

По нашим данным, параметры спроса на рынке загородной недвижимости сегодня таковы: очень много людей ищут дом 200-250 кв.м, на расстоянии до 25 км от МКАД, с ремонтом, по цене до 400 тыс.долл. На рынке соответствующих предложений крайне мало – есть объекты в 40 км от Москвы и дальше, что покупателя не устраивает», - рассказал эксперт.

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22, рассказал, что на рынке загородной недвижимости и до кризиса был недостаток лесных участков с хорошими характеристиками под застройку – на Рублевке и Новорижском шоссе. «Если в сегменте эконом-класса точкой отсчета является бюджет, то в сегменте элитного жилья – это требования клиентов. Специфика ситуации состоит в том, что сегодня в «загородке» людей с этими требованиями намного больше, чем объектов, и спрос не может быть до конца удовлетворен. Это происходит как из-за вымывания достойных предложений, так и из-за нехватки новых интересных проектов. Да и элитных объектов, по сути, не может быть много», - полагает эксперт.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood полагает, что недостаток новых проектов с правильным соотношением цена/качество является следствием посткризисной стагнации, в первую очередь, в девелопменте. «Спрос начал восстанавливаться еще в 2010 г., сегодня рынок уже дефицитен, большая часть качественных проектов, начатых до кризиса, распродана, а новых проектов практически нет», - считает эксперт.

По мнению господина Сайфутдинова, более активное развитие девелопмента необходимо. «Есть все предпосылки к возвращению активности на этот рынок: ряд крупных проектов находится в разработке», - говорит эксперт.

Таким образом, хотя сегодня на рынке загородной недвижимости покупатели достаточно активны, зачастую они не могут найти то, что им нужно. Для того чтобы существующий спрос был удовлетворен, должны появиться новые крупные интересные проекты. Сегодня некоторые из них находятся в разработке, так что позитивные перемены на рынке не за горами.

Автор: Калачихина Евгения, Move.Su