Основные тенденции на рынке жилья эконом/комфорт-класса

Сегодня многие аналитики говорят об оживлении рынка недвижимости эконом и комфорт-класса Москвы и Московской области. Впрочем, он не может не развиваться - жилье всегда будет являться востребованным товаром. В данной статье ведущие эксперты рынка рассказали об основных тенденциях, которые в настоящее время наблюдаются в отрасли.

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood:

Москва

Доля жилья эконом-класса (панельного жилья) на рынке новостроек не превышает 5%. В период выхода на рынок крупных проектов эконом-класса (например, жилые комплексы компании «Ведис групп» и т.д.), доля панельного жилья в общем объеме предложения на первичном рынке Москвы достигала 10-15%. Однако данный показатель нестабилен в связи с высокой ликвидностью подобных объектов и малыми сроками экспозиции квартир (быстрый уход с рынка).

Что касается жилья комфорт-класса, то этот сегмент в его нынешнем понимании начал формироваться относительно недавно, но его доля в предложении на рынке новостроек постепенно увеличивается. На сегодняшний день она составляет порядка 15-20%.

Основные тенденции на рынке жилья эконом и комфорт-класса связаны с:
- Активным выходом на рынок новых проектов (в кризисный и послекризисный периоды сегмент жилья комфорт-класса активно пополнялся новыми объектами. Более половины новых объектов, вышедших на рынок в период с конца 2008 по 2011 гг. относятся к сегменту эконом/комфорт.
- Повышением качества проектов (возможность приобретения квартиры с отделкой, под чистовую отделку, качественная отделка общественных зон, развитая собственная инфраструктура);
- Демократичной ценовой политикой.

Московская область

Основное предложение первичного рынка Московской области – объекты комфорт-класса, на долю которого приходится порядка 70% всех новостроек. Как и в столице за счет высоких темпов реализации квартир в проектах эконом-класса (в большинстве расположенных в ближнем Подмосковье) доля в данном сегменте со временем снижается – с 30-35% в начале 2011 г. до 27% в настоящее время. Большинство новых проектов, вышедших на рынок в последнее время, относятся к комфорт-классу.

Тенденции:
- Высокая активность строительства – в течение 2011 г. и начала 2012 г. начаты продажи по более чем 600 адресам;
- Развитие мало- и среднеэтажной застройки – активный выход на рынок проектов в данных сегментах;
- Усиление комплексного подхода к развитию территорий.

Лев Литовкин, руководитель офиса "Митино" компании "ИНКОМ-Недвижимость"

Во-первых, значительно вырос спрос на однокомнатные квартиры. На сегодняшний день это самый востребованный товар в сегменте эконом-класса. Срок экспозиции таких предложений сократился с 2-3 месяцев год назад, до 2-3 недель. Ажиотажный интерес покупателей позволяет продавцам поднимать цену на однокомнатное жилье. Например, сегодня в одном и том же доме и даже подъезде «однушка» на 38 кв.м может стоить 6,5 млн рублей, а «двушка» площадью 52 квадратных метра – 7,5-7,9 млн. рублей. 

На вторичном рынке стало сокращаться число предложений в новых домах не позднее 2007 года постройки. Хотя ещё в прошлом году такие объекты активно выходили на рынок. Это было связано с тем, что инвесторы, купившие квартиры на этапе строительства, дождались сдачи новостроек в эксплуатацию и выставляли их на вторичную продажу. Столь дефицитные предложения расходились как горячие пирожки. Так как масштабных строек в Москве в ближайшие годы не предвидится, мы будем наблюдать постепенное «старение» жилого фонда.

Покупатели перестали бояться Подмосковья: причем  не только приезжие, зачастую подыскивающие самые дешевые варианты покупок, но и московские семьи, владеющие двумя квартирами в столице. Становится популярным сдавать одну жилплощадь в аренду, а вторую обменивать либо на загородный таунхаус, либо просто на более просторное жилье в ближайшем пригороде.

В область устремились не только обычные покупатели, но и инвесторы. Активная подмосковная стройка нового жилья дает возможность заработать быстрее и больше. Сегодня инвесторы предпочитают приобрести две однокомнатные квартиры в Балашихе на завершающей стадии строительства по 2,5 млн рублей и продать их через полтора года по 3,5 млн рублей, выручив два миллиона. Чем инвестировать 5 млн в столичную однушку, которая за тот же срок вырастет максимум до 6 млн.

Несмотря на то, что ставки не снижаются, как это было на протяжении прошлого года, по-прежнему сохраняется интерес к ипотеке. Основной объем кредитования приходится на новостройки, но на вторичке при этом обороты не снижаются. 

Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы Группы компаний СУ 22:

В связи с тем, что предложение на первичном рынке в сегменте эконом- и комфорт-класса в Москве достаточно ограничено, мы наблюдаем рост интереса покупателей к Московской области. Активное развитие Подмосковья, появление новых проектов комплексной застройки, высокое качество строительства, доступные цены – все это меняет отношение людей к приобретению жилья в области, так что сегодня такая покупка не вынужденный шаг, а больше трезвый расчет.

Наблюдается тенденция к уменьшению площадей квартир, предлагаемых застройщиками, вследствие чего они становятся более доступными. В связи с этим меняется и общий портрет покупателей квартир: среди них растет доля молодежи и женщин.

Леонард Блинов, директора по маркетингу Urban Group:

Сейчас мы выделяем следующие тенденции на рынке недвижимости эконом-класса Подмосковья.

Во-первых, растет  объем предложения жилья эконом класса в МО. С начала 2011 года в Московской области в продажу вышло 280 объектов общей площадью 4,5 млн. кв.м жилья, что в 2,3 раза больше, чем в 2010 году. Безоговорочным лидером по объему выведенного в продажу жилья за последние два года является Северо-Западное направление – 19% от общего объема поступлений. Минимальный объем жилья за этот же период поступил в продажу на северном направлении – 5% . В 2011 г. совокупный объем предложения первичного рынка Московского региона по количеству находящихся в продаже корпусов вышел на докризисный уровень. При этом рост объема предложения в МО идет на фоне компенсирующего сокращения объема предложения в Москве.

Во-вторых, постепенно меняется динамика цен. Средний уровень цен в МО на январь 2012 года практически вышел на докризисный уровень – отставание составляет всего 0,1%. Локомотивами роста цен стали крупные объекты комплексного строительства. В первую очередь это объекты, расположенные в границах или в окрестностях территории «Новой Москвы».

В-третьих, мы отмечаем серьезные качественные изменения предложения. В целом по МО средняя площадь квартиры эконом класса, поступившей в продажу, в 2011 году сократилась на 2,4 кв.м, благодаря чему бюджет покупки становится более доступным. Кроме того, наметилось увеличение разнообразия предложения: увеличивается количество планировочных решений в рамках одного проекта, расширяется линейка продуктов, предлагаются необычные форматы жилья – студии, двухувроневые квартиры, эколофты. Например, ЖК «Правый берег» (студии и двухуровневые квартиры), «Микрогород “В лесу”» (евростудии), «Город Набережных» и «Опалиха О2» (двухуровневые квартиры и эколофты), ЖК «Аристово-Митино» (квартиры с цокольным этажом). Рынок становится разнообразней и интересней.

В-четвертых, изменяется не только предложение, но и спрос.  Сейчас все больше внимания уделяют инфраструктуре Подмосковья. Так что покупка жилья в Подмосковье становится желанной для множества людей, в том числе и для москвичей. На наш взгляд, эта тенденция сохранится и в ближайшие пять лет.

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su:

В последнее время на рынке городского жилья эконом –класса стало очень популярно предложение квартир с улучшенной отделкой, дизайн-проектом и меблировкой. Поэтому крайне важно быстро отреагировать на потребности покупателей и предложить больше, чтобы победить в «войне за покупателя».

Со стабилизацией спроса многие компании отказались от всевозможных акций и скидок. Это обусловлено восстановлением баланса между спросом и предложением. Поэтому в основном застройщики сейчас отдают предпочтение более выгодным условиям рассрочки и ипотеки.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»):

Для рынка городского жилья эконом/комфорт-класса как в Москве, так и в Московской области характерно, прежде всего, увеличение объема предложения в рассматриваемом сегменте. При этом в Москве доля бюджетных новостроек составляет примерно пятую часть от общего объема рынка, в Московской области – более половины. Еще одна тенденция на рассматриваемом рынке связана с качеством проектов: помимо стандартных «голых бетонных стен» девелоперы предлагают квартиры с отделкой, под чистовую отделку, а также с меблировкой. Кроме того, новые крупные проекты эконом/комфорт класса помимо жилых площадей предлагают развитую инфраструктуру, благоустроенную территорию, наличие подземного паркинга (для комфорт-класса), улучшенную отделку фасадов/новые серии панельных домов.
Перспективы данного сегменты связаны с дальнейшим ростом объема предложения. Большинство заявленных проектов относятся именно к сегменту эконом/комфорт-класса. Среди крупных заявленных проектов: Большое Кусково (ГК ПИК), Переделкино Ближнее (ГК Абсолют), Эталон Сити (ГК Эталон), Зеленые аллеи (ГК МИЦ) и др.

Таким образом, эксперты оптимистично настроены относительно ситуации на рынке доступного жилья Москвы и Московской области. Особенно активно застраивается Подмосковье, где девелоперы задают новые стандарты качества. Редакция портала о недвижимости Move.su полагает, что развитие области со временем будет проходить все более интенсивно, так что нас ждут новые интересные проекты на рынке недвижимости.

Автор: Калачихина Евгения, http://move.su/