Как решается проблема заброшенных новостроек?
Проблема обманутых дольщиков существует в России с начала 90-х годов. В настоящее время в ряде регионов нашей страны ее научились успешно решать. О том, каким образом это делается, какие реальные механизмы достройки объектов возможны и применяются в России, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
В каких регионах?
Примеры успешного решения проблемы обманутых дольщиков можно найти в ряде регионов России, таких как Москва, Пермский край, Республика Татарстан, Саратовская область. На территории последней организована Межведомственная комиссия по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов, работающая с 2006 года. И за срок деятельности данного органа более 2/3 проблемных зданий удалось ввести в эксплуатацию. Оставшиеся планируется сдать до конца нынешнего года. Среди наиболее «отличившихся» застройщиков, чьи проблемы сейчас решает комиссия, можно назвать ЖСК «Свой дом» (дома №4, 5 и 14 в п. Новосоколовогорский), ООО «Надежда-Н» (дом по ул. Тархова, 19 «В»), ООО «Геотехника-ФИН» (дом №2 по ул. Федоровская, п. Новосоколовогорский), ЖСК «Восход-99» (дом по ул. Чехова).
В Волгоградской области в настоящий момент выработан алгоритм, с помощью которого до конца года планируется сдать 6 из 10 подобных объектов. Среди них дома на ул. Даугавская, ул. Морозова и пер. Аэропортовский. В большинстве случаев причина остановки строительства - банальное мошенничество застройщика. Однако бывают ситуации, когда строительная компания никуда не исчезает, подтверждает намерение довести объект до конца, но средств на это не имеет, как, например, произошло в строительной компании «ВАНТ» в Ростовской области. Во многих случаях до полной и окончательной остановки строительство ведется замедленными темпами в течение 4-5 лет.
В Москве подобные вопросы решать сложнее. Однако и здесь имеются успешные примеры. Так, дома по адресам 2-я ул. Бухвостова, вл. 7, и ул. Пресненский Вал, вл. 16, стр. 3, недостроенные когда-то фирмой «Мастерок», были переданы инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза». Общая площадь здания по ул. Бухвостова изначально должна была составить 5500 кв.м. Проблема состояла еще и в том, что фирмой «Мастерок» не были получены все необходимые разрешения, и проектная документация не была по-настоящему разработана. За счет бюджета Москвы достроены дома на улице Яблочкова, 16, улице Генерала Глаголева, 17-19, улице Байкальская, дом 18, корп. 3, улице Фабрициуса, дом 22 и многие другие. В городе Подольск за счет средств дольщиков, объединившихся в некоммерческое партнерство, достраивается дом на улице Молодежная.
В городе Долгопрудный Московской области после обанкротившегося застройщика - «Стройиндустрия» - строительство нескольких домов завершила компания «ПИК». В городе Пушкино Московской области компания «Принед-Союз» достраивает новостройки после сдавшей свои позиции корпорации «Славяне». Подобных примеров в целом, как по Москве, Московской области, так и по всей России огромное количество.
Как решается проблема?
«Чаще всего госорганы, занимающиеся проблемами замороженных объектов, помогают добросовестному застройщику взять кредит в банке для завершения строительства, - говорит адвокат Олег Сухов. - Кроме того, создаются условия, позволяющие осуществить достройку за счет, например, изменения проекта дома (увеличение этажности, возможность построить дополнительное здание на выделенном участке), оптимизации технических условий с целью экономии на подключении к коммунальным сетям. Так, в настоящее время решается вопрос о привлечении нового застройщика для завершения строительства дома, расположенного в Домодедово, на пересечении улиц Советская и Дачная, 1-го Московского проезда. Здание заброшено компанией ООО «Кеми-Финанс», которая проходит процедуру банкротства. Новому застройщику власти обещают льготные условия по выделению земли под другие строительные площадки, если она за собственный счет завершит брошенное строительство».
В случае мошенничества и исчезновения виновных в недострое лиц производится отбор среди строительных компаний, предложивших наиболее выгодные условия, и им переуступаются проблемные объекты. Работы при этом обычно ведутся за счет нового застройщика, который применяет вышеуказанные способы по оптимизации и изменению проекта, но в целом, как, например, в случае с «М.О.Р.Е.-Плаза» или «ПИК-регион», данная ситуация используется больше для рекламы, нежели получения прибыли. Зачастую, проекты доводят до конца и сами дольщики, объединяющиеся для таких целей в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ), некоммерческие партнерства (НП). Стоимость достройки разнится и зависит от степени готовности дома, его площади и прочих характеристик. К примеру, дострой дома в Самаре, за который взялись сами дольщики, организовав ТСЖ «Кристалл», составит порядка 120 млн. рублей.
Эффективные механизмы
«Механизмы достройки проблемных объектов, использующиеся в современной России, перечислены выше. Наиболее эффективным из них я считаю переуступку недостроенного дома компании, заслуживающей доверия, с одновременным изменением проекта в сторону увеличения площади, что позволяет новому застройщику повысить сумму дохода от последующей продажи здания и если не заработать на этом, то хотя бы не потерпеть убытков», - заявляет адвокат Олег Сухов. Хорошим способом является поддержка специализированными госорганами и комитетами добросовестных застройщиков, случайно попавших в сложную финансовую ситуацию. Если такие фирмы вовремя получат кредит, то они могут не только спасти денежные средства дольщиков, но и сами «останутся на плаву», при этом выполнят социально значимую функцию.
Что мешает?
По мнению адвоката Олега Сухова, мешает, то, что во-первых, прибыльность от «достроя» хоть и имеется, но она значительно ниже обычной. Прибыль застройщика составляет зачастую от 100% до 300%. Но, заканчивая работу за другую компанию, можно заработать от 5% до 50%, а иногда и вовсе отработать в холостую. Поэтому участники строительного рынка берутся за подобное не слишком охотно. Кроме того, в Москве и Московской области, ввиду более высоких цен на недвижимость, разрыв в доходе при строительстве здания с нуля и за дострой становится более ощутимым, чем в других регионах. Так что завершать строительство брошенных домов вынуждены новые, привлеченные компании часто не по собственной инициативе, а по призыву «сверху». Например, к указанной выше компании «М.О.Р.Е Плаза» обратилось Московское правительство. Другая компания, осуществлявшая достройку - «ПИК-Регион» - действовала по просьбе администрации Дмитровского района. Отдавать компаниям распоряжения госорганы не вправе, поэтому найти в проблемных ситуациях застройщика не всегда просто.
В каких случаях стоит заниматься проблемными проектами?
Ввиду не слишком большой прибыльности рассматриваемых проектов, заниматься ими стоит, скорее, ради рекламы и пиара, чтобы показать свою силу, стабильность и социальную ответственность. Поэтому рекомендовать подобную деятельность можно застройщикам, имеющим значительные финансовые средства и для завершения проблемного дома, и для активной рекламы своих, практически благотворительных, действий и имени компании. Вместе с тем, на ряде недостроенных зданий можно заработать неплохие деньги, если взяться за изначально небольшой по площади дом и, увеличив проект, возвести высотку.
Проблемные объекты достраивают дольщики
Подобная практика существует во многих городах. Например, в Красноярске было инициировано создание ТСЖ для участников «недостроя». Объединившись, обманутые дольщики брали на себя функции заказчиков и своими силами заканчивали постройку дома. Так, работу строительной компании «Градстрой» по ул. Калинина завершили сами инвесторы, создавшие ТСЖ «Калина» и самостоятельно нанявшие подрядчика. Таким же образом были достроены еще два дома: по ул. Мира и по ул. Чкалова. В Москве на улице Металлургов дом 62 достраивается за счет покупателей квартир, Застройщик – ЗАО «Военинвесстрой» - находится в стадии банкротства, будущие собственники жилья организовали ЖСК «Домиз», который и достраивает здание.
Аналогичный пример имеет место в городе Подольск. После банкротства Компании «АТН» недострой по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Молодежная, стр. 6, возводится за счет дольщиков, объединившихся в некоммерческое партнерство «Защита прав соинвесторов «Молодеждная». В настоящее время решается вопрос достройки индивидуального строительного комплекса «Олимп» в городе Королев Московской области (ул. Калинина, д. 1) в связи с банкротством компании ЗАО «Техинвестстрой».
Подобных прецедентов по стране набирается не одна сотня. Однако основная сложность подобных проектов заключается, во-первых, в нехватке средств у людей, которые зачастую уже и так вложили все имеющиеся у них деньги, а, во-вторых, в отсутствии руководящего начала, инициативной группы, которая способна взять на себя организацию процесса и готова нести за него ответственность. Не хватает чаще всего и знаний: далеко не всегда среди дольщиков оказывается хотя бы один специалист в области строительства, юрист или экономист. Вместе с тем, если найдены средства и знающий человек, готовый возглавить данное предприятие, то такая практика становится возможной, особенно когда дом построен на 80-90%.
Какой совет в таком случае можно дать? Дольщикам, в первую очередь, необходимо зарегистрировать свое право собственности на незавершенный строительством объект. Делается это, как правило, через суд. На основании судебного решения можно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре. Затем, организовав товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или некоммерческое партнерство, стоит приступить к сбору недостающих денежных средств и поиску подрядчика.
Кстати, в Москве нет ни одного прецедента достройки домов за счет самих дольщиков, завершение строительства осуществляется из бюджета Москвы. В Московской области все иначе: областной бюджет денежные средства на долгострой не выделяет, и дольщикам приходится решать проблемы за собственный счет. Случаи, когда достройку или любое другое решение вопроса с проблемным объектом финансировали из государственного бюджета, редки, но, к счастью, имеются. Например, в Самарской области был принят закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Самарской области», на реализацию которого направлено порядка 4,5 млрд. рублей областного бюджета: за счет этих денежных средств ведется мониторинг кризисных объектов, разрабатывается программа выхода из сложной ситуации, организуются встречи с дольщиками, осуществляется достройка жилых домов.
Как говорилось выше, в Москве проблемные дома достраиваются за счет средств самой Москвы, т.е. субъекта федерации. В качестве примера можно назвать адреса: улица Байкальская, дом 18, корпус 3, улица Яблочкова, дом 16. Для обманутых дольщиков, строивших дома в районе Южного Тушина и на улице Народного Ополчения, столица за счет собственных средств возводит дома в Куркино и Люберецких полях. В основном же завершение проблемных объектов из государственного бюджета осуществляется лишь в отношении зданий, находящихся в федеральной собственности.
Как повысить интерес девелоперов к достройке проблемных объектов?
Для того, чтобы заинтересовать застройщиков вопросом достройки проблемного объекта, властям необходимо создать им соответствующие условия, т.к. работать себе в убыток предпринимательские структуры не будут. Перед принятием решения о «дострое» необходимо проведение аудита: проверки технического состояния дома и наличия проектной документации, возможности финансового оздоровления проекта. У госорганов будет гораздо больше шансов найти инвестора, если все эти действия будут осуществлены за счет бюджета.
«Кроме того, следует учитывать необходимость повышения доходности проекта, поэтому власти должны идти на всевозможные уступки по внесению изменений в документацию, касающуюся площади дома, предоставленного земельного участка, инженерных сетей. При этом все согласования должны производиться без обычных проволочек и трудностей, в кратчайшие сроки. Также власти обязаны учитывать интерес нового застройщика в рекламе социально значимой деятельности компании и одновременно с просьбой взяться за не слишком прибыльный проект необходимо предложить инвестору бесплатное распространение информации о данной строительной компании во множестве доступных СМИ. Если из государственного бюджета будет спонсироваться хотя бы часть проблемного проекта, то девелоперов, желающих взяться за достройку, несомненно, станет больше», - резюмирует адвокат Олег Сухов.
Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/
