Рента - инструкция по применению

Что делать одиноким престарелым людям, желающим жить лучше, чем им позволяет их пенсия или иной скромный доход? В последнее время все больше пенсионеров стали обращать внимание на такой механизм, как договор пожизненной ренты. Об особенностях таких сделок на рынке недвижимости рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Заключая договор ренты, одинокий человек (получатель ренты) передает свою квартиру или дом в собственность плательщику ренты (им может быть любой человек или организация) и за это получает ежемесячное пособие на протяжении всей оставшейся жизни. Размер такого пособия не должен быть меньше прожиточного минимума, который для пенсионеров Москвы на второй квартал 2012 год был установлен в сумме 6466 руб. 00 коп., Московской области – в 5107 руб. 00 коп.

Плюсы и минусы договоров ренты

«Есть два вида договоров ренты: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненной ренты к обязанностям плательщика ренты относится только выплата определенной денежной суммы — пожизненной ренты. Когда же речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то плательщик ренты обязан обеспечивать получателя ренты средствами, необходимыми для существования. В обязанности плательщика ренты могут быть включены покупка продуктов питания, одежды, лекарств; уборка квартиры и уход за получателем ренты, — объясняет адвокат Олег Сухов. — Указанный перечень является примерным и может уточняться в договоре как в сторону расширения, так и сужения. Стороны вправе предусмотреть замену содержания периодической выплатой определенной суммы денег. То есть пока получатель ренты энергичен и способен самостоятельно о себе побеспокоиться, сходить в магазин и аптеку, он получает деньги, когда же возникнет проблема со здоровьем, то плательщик ренты должен оказывать помощь непосредственно».

Одно из важных отличий приведенных договоров — это возможность возврата недвижимости рентополучателю в случае нарушения своих обязательств плательщиком ренты: по договору пожизненного содержания с иждивением такая возможность есть всегда, а по договору пожизненной ренты — только если недвижимость отчуждалась бесплатно.

Плательщик ренты — кого выбрать?

Выбирая между человеком и организацией, необходимо учитывать, что плательщик ренты должен быть не только финансово состоятельным, но и иметь возможность обеспечить или организовать уход за больным, иногда лежачим, либо платить за соответствующие услуги. Организация, как правило, лучше отвечает приведенным критериям, поскольку располагает и финансами, и опытным персоналом.

Однако организации, в названии которых присутствуют аббревиатуры ООО, ОАО и ЗАО, являются коммерческими, целью их деятельности служит извлечение прибыли, а какая может быть прибыль от получателя ренты? Те долгие годы, пока он живет в квартире, будут убыточными для организации – ведь нужно платить налоги, нести расходы по эксплуатации квартиры, да еще и платить пожизненную ренту. Поэтому, как правило, фирмы вышеприведенных организационно-правовых форм не заключают договоров пожизненного содержания с иждивением — только договоры пожизненной ренты, чтобы иметь возможность перепродать жилье, разумеется с прибылью,  без  ведома и согласия получателя ренты, продолжающего проживать в квартире. Считается, что выплата денег по такому виду договора ренты носит безличностный характер и одинокому человеку должно быть все равно, от кого ему поступают деньги. Некоммерческие организации, к которым можно отнести благотворительные фонды и общественные организации, видимо, будут более добросовестными плательщиками ренты, а денежные средства от продажи квартиры пойдут на поддержку таких же одиноких людей.

Заключение договора — как правильно оформить?

И договор пожизненной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением подлежат нотариальному заверению и вступают в силу только после регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

«Подписывая договор у нотариуса, необходимо проследить, чтобы плательщиком ренты значился именно тот, с кем велись переговоры; чтобы вместо договора пожизненного содержания с иждивением не был подписан договор пожизненной ренты, предусматривающий только обязательства по оплате рентных платежей; чтобы было перечислено все то, что необходимо и достаточно для рентополучателя. Если в подписанном документе что-то не устроит, можно отказаться от регистрации, потребовав внесения изменений, которые также заверяются у нотариуса», — советует адвокат Олег Сухов.

Грамотно оформленный договор ренты, будь то договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, выгоден всем: получатель ренты распорядится своим имуществом в пользу того, кто будет оказывать ему материальную помощь или уход, а если что-то не так, то договор можно расторгнуть, а недвижимость — вернуть. Плательщик ренты в свою очередь будет освобожден от оплаты существенных налогов, предусмотренных при дарении или наследовании, располагая гарантиями, что после нескольких лет ухода за пожилым человеком тот не изменит свое завещание и не передаст квартиру другому лицу. Любой из приведенных договоров может быть заключен и между родственниками, что позволит избежать ссор между потенциальными наследниками.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/