Налог на недвижимость не так опасен.

С 2004 года законодатели пытались ввести налог на недвижимость и, как тогда казалось, безуспешно. Однако в последнее время представляется очевидным, что этого налога не избежать. О том, каким же будет новый налог на недвижимость, насколько затратным, а может, вообще «неподъемным», на кого будет ориентирован или, наоборот, кому даст послабления — рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Когда вступит в силу новый закон, к кому будет применяться

Планировавшееся в начале 2013 года введение налога на недвижимость не состоялось. Более того, до сих пор правительство не уверено, что и к 2014 году все будет готово для его практической реализации, однако крайний срок назначен — январь 2015 года. Учитывая, что рассматриваемый налог является местным, не исключено, что начало его применения в отдельных регионах России растянется вплоть до 2018 года. Однако очевидно, что тянуть с его введением органам местной власти невыгодно. Новый налог распространяется только на физических лиц, т. е. граждан, и не касается учреждений и предприятий.

Что подлежит налогообложению и в каком размере

Платить придется собственникам:

- жилого фонда (0,1 % в год от кадастровой стоимости. Если совокупная цена всей жилой площади составит свыше 300 млн рублей, налог будет равен уже 0,5 %);

- иных зданий, под которыми следует понимать не только офисы и коммерческие центры, но и гаражи, и объекты жилого и нежилого недостроя. При этом ставка на них будет значительно выше, чем на квартиры и дома — 0,5 % в год от кадастровой стоимости;

- земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных под жилое, дачное и приусадебное использование. Эти земли будут обременяться из расчета 0,3 % от кадастровой стоимости. За прочие земельные наделы придется выложить еще больше — 1,5 %.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта, определенная независимой оценочной компанией по заказу органа Росреестра субъекта Федерации (регистрационной службы на местном уровне), содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определяемая не реже одного раза в пять лет на основании статистического анализа рыночных цен и учитывающая все параметры и характеристики объекта: месторасположение, категорию, потребительские и экономические характеристики, востребованность и др.

Льготы и вычеты

Закон предусматривает налоговые послабления — вычеты, т. е. льготы. Стандартные,  применяемые к каждому плательщику без исключений: за жилье общей площадью менее 20 кв. м налог не платится, так же как и за земельные участки площадью меньше 6 соток. Специальные льготы распространяются на инвалидов 1 и 2 группы, пенсионеров, ветеранов и участников Великой Отечественной войны, Героев России и полных кавалеров ордена Славы — они освобождены от налога на недвижимость при владении жильем площадью до 50 кв. м.

Примеры расчетов и сравнение с сегодняшними налогами

Налог на недвижимость призван заменить налог на имущество физических лиц и налог на землю. Налог на имущество рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объекта, определяемой органами технической инвентаризации с учетом износа зданий. Она в десятки, иногда в сотни раз ниже рыночной стоимости. Размер налога на имущество составляет 0,1 % при инвентаризационной стоимости объекта менее 300 000 рублей; до 0,3 % при цене от 300 000 до 500 000 рублей; при цене имущества свыше последней цифры налог составит от 0,3 до 2 %.

Земельный налог очень близок к новому, планируемому к принятию, и рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка на местном уровне. Он равен 0,3 % для земель с/х назначения и предназначенных для использования под жилыми строениями; для участков иных категорий земельный налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости.

«Приведу простой пример, — поясняет адвокат Олег Сухов. — В настоящее время владелец трехкомнатной квартиры в Москве площадью 72 кв. м и инвентаризационной стоимостью 600 000 рублей ежегодно оплачивает налог на имущество в размере 2 400 рублей (600 000 рублей × 0,4 %). После введения налога на недвижимость собственнику той же квартиры, кадастровая стоимость которой теперь уже будет 9 млн рублей, придется платить 6 500 рублей (9 млн р. / 72 кв. м) × 52 кв. м × 0,1 %). Таким образом, налоговая нагрузка возрастет на 4 100 рублей».

Возможно ли уйти от налогообложения

Кадастровая стоимость, из которой будет рассчитываться налог, отражается в данных реестра государственного кадастра (в настоящее время Росреестр), там же содержится информация обо всех объектах недвижимости, которая и предоставляется налоговым органам. Можно выделить два пути, которыми можно уйти от налогообложения или повлиять на рассчитанную и предъявленную к оплате сумму налогов.

От налогообложения не смогут уйти собственники жилья, иной недвижимости, которая зарегистрирована в официальном порядке. При этом такие объекты, как недострой и гаражи далеко не всегда оформляются в государственных службах и, соответственно, не могут подлежать обложению налогом. Кроме того, принадлежащие гражданам на праве пользования земельные участки также не всегда учтены в кадастровых и регистрационных службах, что исключает передачу о них информации в налоговые органы. Таким образом, достаточно не регистрировать недостроенное жилье или земельный участок, и налог не будет начислен. Кроме того, можно уменьшить размер налога, оспаривая кадастровую стоимость объекта. Однако успех в этом случае возможен, только если стоимость действительно завышена.

Примеры налога на недвижимость в других странах

«Налог на недвижимость широко применяется в Европе и США, и надо признать, что там он значительно выше, чем планируется ввести в России, — отмечает адвокат Олег Сухов. — Так, для сравнения, в Нью-Йорке он равен 11,5 %, в Лас-Вегасе — 3,25 %, в Филадельфии — 8,26 %. В Великобритании ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной цены и колеблется от 1 % (при стоимости объекта от 120 до 250 тыс. фунтов) до 3 и 4 % (до 500 тыс. и выше). Во Франции взимаются два налога: на недвижимость и на жилище (последний оплачивается, только если собственник проживает в квартире). В Нидерландах налог на недвижимость аналогичен предполагаемому к введению в России. Один из самых низких налогов Европы в Чехии. Размер его составляет 25–30 евро в год».

Как отразится новый налог на недвижимость на кошельках населения

«Приведенные цифры, расчеты и примеры подтверждают, что предполагаемый налог по карману как представителям среднего класса России, так и более обеспеченным гражданам. Для незащищенных слоев населения предусмотрены значительные льготы. Все это свидетельствует о том, что никаких сколько-нибудь серьезных изменений на рынок недвижимости новый налог не окажет», — заключает адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/