Ипотечный рынок России: банковские ставки будут расти

Будет ипотечный рынок России растущим или стагнирующим, готовы ли банки стимулировать интерес к ипотеке, достигнут ли ставки критического предела — рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Росстат заявляет, что улучшить жилищные условия с помощью заемных средств может себе позволить порядка восьмидесяти процентов населения страны. Эти данные, на мой взгляд, не отражают реального положения дел на рынке ипотечного кредитования. В действительности для этих восьмидесяти процентов жителей страны потянуть ипотеку не представляется возможным. Оставшиеся примерно двадцать процентов могут себе позволить приобрести квартиру или дом, только потуже затянув пояса.

Как известно, президент России высказал мнение, что процентная ставка должна снизиться до 6 %. Чтобы ипотечная ставка в России была сопоставима с американской или европейской, у нас должна быть аналогичная экономическая ситуация, отработанные банковские технологии, длинные дешевые деньги и прогнозируемое будущее. Этого, к сожалению, не достичь директивными указаниями. И в ближайшей перспективе это неосуществимо. Ставки по ипотеке поднимались в течение всего 2012 года, и средняя процентная ставка составляла 12,4 %. В этом году я ожидаю дальнейшего роста — примерно ещё на 1 %.

Что влияет на рост процентных ставок? Во-первых, ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк России на основании макроэкономических показателей. Во-вторых — инфляция, обесценивающая деньги. В 2012 году она составила 6,7 %, но фактически, если брать в расчет рост цен на большинство продовольственных товаров, она окажется на уровне 15 %.

В западных странах давно отработана схема контроля государства над деятельностью банков, и уменьшение ставки рефинансирования напрямую влияет на ставку ипотечного кредитования, потому что маржа банков (разница между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой по кредитам) жестко ограничена. Такая схема позволяет государству регулировать как рынок недвижимости в целом, так и ипотечные ставки в частности. Когда такого контроля нет, как, например, в России, снижение ставки рефинансирования никак не влияет на ставку, которую назначают банки, потому что они могут закладывать какую угодно маржу. И в случае снижения ставки рефинансирования на один процент банки только спасибо скажут, потому что тогда они будут получать на один процент больше. Поэтому маржа, закладываемая банками в проценты по ипотечному кредиту (хотя именно по ипотеке она самая низкая из всех банковских продуктов) влияет на рост процентных ставок.

Еще в перечень факторов, влияющих на процентную ставку, надо не забыть включить зарплату банковских сотрудников, операционные издержки, запрет Роспотребнадзора и Центробанка на различные дополнительные комиссии. Поэтому, чтобы не работать в убыток, банки закладывают доходность в ставку. Кроме того, на рост ставок влияют стоимость так называемых «длинных» ресурсов, уровень доходов населения, цена квадратного метра жилья.

Главным индикатором в вопросе подъема ставок являлся Сбербанк. Это ведущий игрок на рынке ипотечного кредитования, на его долю приходится порядка 45 процентов от общего объема ипотечных кредитов в стране. Хотя официально Сбербанк и другие банки с государственным участием не подтверждают и не опровергают информацию о подъеме ставок, по данным портала Банки.Ру, минимальная валютная ставка на покупку готового и строящегося жилья по спецпрограммам возросла на 0,5 процента и составляет 11 % годовых. На 0,5 % увеличились рублевые и валютные ставки по кредитам на  строительство жилого дома, до 13,5 и 11,5 % в год соответственно. Повысились валютные ставки и на кредитование покупки загородной недвижимости, рефинансирование займов других банков, а также по специальному продукту «Ипотека плюс материнский капитал». Низкие процентные ставки сохранились в социальных программах, например, для молодых учителей — 8,5 %. Но подобные программы субсидируются государством, а значит, это не рыночная ситуация.

Справедливости ради стоит отметить, что Сбербанк до последнего пытался сдерживать рост стоимости ипотечного кредитования, но ситуация стала настолько острой, что иного выхода, как повысить ставки, и у Сбербанка не было.

По данным консалтингового портала Indriksons.ru, порядка сорока процентов сделок в сфере недвижимости осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. При росте стоимости займов брать ипотечные кредиты сможет еще меньшее число россиян и, как следствие, объем продаж недвижимости неминуемо снизится.

Конечно, банки с государственным участием, занимающие монопольное положение на рынке ипотечного кредитования, легче перенесут болезненные изменения, а вот средним и небольшим кредитным организациям придется значительно труднее. Прежде всего это связано с тем, что европейский рынок фондирования закрылся еще в конце 2009 года, а получать от государства дешевые займы становится все сложнее. В сложившейся ситуации выход для таких банков видится в следующем: организовывать с девелоперами совместные программы, способные подогреть интерес реальных конечных потребителей.

Игорь Индриксонс, эксперт в области международных инвестиций в недвижимость, http://indriksons.ru/