Приватизированное и неприватизированное жилье — преимущества и недостатки

Приватизация в нашей стране длится уже более двадцати лет. За это время гражданам было передано в собственность почти 80 % муниципального жилья. Вместе с тем еще 4 миллиона квартир в России остаются неприватизированными. Только в Москве их около 500 тысяч. Теперь бесплатно приватизировать свои квадратные метры можно до 1 марта 2015 года. Однако до сих пор многие граждане не определились, что выгоднее — владеть квартирой или жить в ней по договору социального найма. По мнению адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии юристов рынка недвижимости» («ГЮРН»), нужно учитывать, что и тот и другой вариант имеют достоинства и недостатки.

Плюсы приватизации

Очевидное преимущество приватизации — гражданин становится полноправным обладателем жилой недвижимости за небольшую сумму (ту, что требуется для оформления документов). В результате собственник имеет право по своему усмотрению и желанию распоряжаться таким имуществом: продавать, завещать, дарить. Приватизированная квартира может являться предметом залога, например, по кредитному договору. Муниципальное жилье в качестве средства обеспечения обязательств использовать невозможно. Для пожилых людей частная жилплощадь служит гарантией для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом. После приватизации у лиц, оформивших право собственности, возникают дополнительные привилегии. Из приватизированного жилого помещения человека намного труднее выселить за неуплату коммунальных платежей. По суду такого должника можно только обязать погасить задолженность поставщику коммунальных услуг либо его посреднику (ТСЖ, ЖСК) с процентами и пенями. В случае неприватизированного жилья долги за коммунальные услуги могут стать причиной принудительного выселения из муниципальной квартиры.

Нюансы в наследовании

«Доводом в пользу приватизации часто является желание передать жилье по наследству детям или внукам, — говорит Олег Сухов. — Но вовсе не обязательно для этого переводить помещение в собственность: достаточно зарегистрировать одного из наследников в квартире. Наследникам муниципального жилья (в отличие от претендентов на частную квартиру) для вступления в наследство не нужно платить госпошлину при обращении к нотариусу (до 0,6 % от стоимости наследуемого) и оформлять переход права на такое имущество в регистрационной палате. Если владелец приватизированной квартиры не оставил завещания, его имущество будет наследоваться всеми лицами, являющимися наследниками в силу закона. Муниципальная квартира не наследуется родственниками умершего, а возвращается в распоряжение государства, если на момент смерти нанимателя в ней никто больше не зарегистрирован».

Минусы приватизации

В Жилищном кодексе прямо говорится о том, что собственники помещений в многоквартирных домах несут расходы по содержанию общего имущества в доме. Поэтому после приватизации владельцу квартиры придется оплачивать все, что за нанимателей жилья оплачивает государство — содержание мусоропроводов, лифтов, уборку и ремонт подъездов, капитальный ремонт здания. Проиллюстрируем масштабы такого бремени цифрами. На сегодняшний день в капремонте нуждается треть всех жилых домов России, что составляет более 1 миллиарда квадратных метров. Согласно постановлению Правительства РФ «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013–2015 годы» в целом по стране стоимость капитального ремонта 1 кв. м жилого помещения составляет в среднем 6,4 рубля, а в 2014 году он должен подорожать до 7 рублей. В Москве, например, ремонт кровли четырехподъездного девятиэтажного жилого дома может обойтись в 4,8 миллиона рублей (согласно нормативам, установленным комитетом по тарифам г. Москвы). В настоящее время доля собственников в софинансировании подобного рода мероприятий составляет 15 % от общей сметы. С 1 января 2014 года это бремя полностью ляжет на плечи тех, кто владеет недвижимостью в многоквартирных домах. Однако нужно иметь в виду, что далеко не во всех городах наниматели социального жилья получают такую помощь из бюджета, а в ряде мегаполисов от нее вообще планируют вскоре отказаться. С 1 января 2016 года должен вступить в силу закон о капремонте, по которому все граждане будут ежемесячно вносить платежи на капитальный ремонт своего дома.

Когда наем лучше?

«Нет резона приватизировать жилплощадь одиноким людям, ограниченным в средствах, а также тем, чей доход со временем может существенно уменьшиться, — считает президент "Гильдии юристов рынка недвижимости". — Дело в том, что содержание жилья собственнику обходится дороже, чем нанимателю — оплата коммунальных услуг. Все владельцы приватизированных метров должны уплачивать налог на имущество физических лиц в размере 0,1–2,0 % от стоимости квартиры по оценке БТИ (она несравнимо меньше рыночной). Сегодня для среднестатистического россиянина он составляет порядка 300 руб., и даже малообеспеченные категории населения легко могут нести подобное бремя. Однако уже в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимое имущество физических лиц. Ставка его невысокая — 0,1 % для жилой недвижимости. Но исчисляется этот налог на основании кадастровой цены объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости. Первые 20 кв. м на каждого собственника (и 50 кв. м — для льготников) не будут облагаться налогом вообще. По данным Федеральной налоговой службы, средняя рыночная цена квадратного метра жилья в России составляет 32 000 руб., а Москве — 165 600 руб. Таким образом, новый налог на недвижимость для владельца стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м в среднем по стране может составить 1120 рублей в год. Человеку, владеющему в Москве такой же квартирой единолично, придется выплачивать около 5800 руб. в год».

От приватизации ветхого жилья тоже лучше отказаться. Во-первых, потому, что содержать изношенное здание — «удовольствие» дорогое. Во-вторых, рыночная цена такой недвижимости, которую предложат собственнику в случае изъятия дома, может оказаться недостаточной для приобретения равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения, в результате он окажется на улице. Если квартира будет муниципальной, при переселении последует предоставление именно квартиры. На первый взгляд, у тех, кто приватизировал метры, каких-то особенных преимуществ не так уж много. Нередко жильцы, занимающие жилплощадь по договору социального найма, оказываются в более выгодном положении: они платят за коммунальные услуги меньше и не беспокоятся о налоге на недвижимость. Поэтому вопрос о том, приватизировать квартиру или проживать в ней на условиях найма, должен решаться индивидуально в каждой конкретной ситуации с учетом всех жизненных обстоятельств.

Межрегиональная Общественная Организация «Гильдия юристов рынка недвижимости», http://www.guild-realestate.ru/