Главные ошибки агентств недвижимости, которые приводят к потере квартир
Как известно, при покупке или продаже квартиры, аренде помещения и других сделках с недвижимостью без риелторов не обойтись. Они как никто другой способны ускорить и успешно завершить сделку. Однако иногда происходят неприятные случаи, когда клиенты недобросовестных агентств недвижимости и частных маклеров подвергаются значительному риску потери жилья и денежных средств. О трех наиболее распространенных случаях рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Передача агентству недвижимости денежных средств на ответственное хранение
«Не стоит передавать деньги на ответственное хранение агентствам недвижимости, — советует адвокат Олег Сухов. — Нередко это оказывается банальным мошенничеством». В качестве примера можно привести совсем недавнее происшествие, когда сотрудник одного из крупнейших агентств недвижимости в Москве принимал от клиентов средства на покупку квартир и помещал их в ячейку агентства, якобы на ответственное хранение. Суммы исчислялись многими миллионами. Взамен клиентам выдавались гарантийные письма с обязательством возвратить деньги в случае невыхода на сделку. Кроме того, в гарантийных письмах имелась ссылка на некую доверенность, подтверждавшую полномочия риелтора. Вскоре риелтор с деньгами скрылся, а агентство представило в суд указанную в гарантийном письме доверенность, где отсутствовали полномочия на принятие денег в интересах риелторской компании. Иски к агентству недвижимости в настоящее время рассматриваются в судах Москвы, будем надеяться, что пострадавшим удастся добиться положительных решений, обязывающих именно агентство вернуть украденные миллионы, а не перекладывающих всю ответственность на мошенницу, завладевшую деньгами и скрывшуюся в неизвестном направлении.
Адвокат Олег Сухов: «Любая передача денежных средств агентству недвижимости, будь то аванс, оплата за услуги и др., должна быть надлежащим образом оформлена, а именно: платежным поручением, чеком контрольно-кассовой машины, распиской. Все другие документы являются недопустимыми доказательствами, а потому судами принимаются не всегда. Если оплата осуществляется по доверенности, то одной расписки недостаточно, т. к. именно доверенность закрепляет право на получение денег, иначе их передача подтвержденной считаться не может».
Неправильно оформленная расписка и выбор банковской ячейки
Правильно оформленная расписка — очень важный документ, подтверждающий передачу денежных средств и, соответственно, исполнение обязательств по договору.
Выбор банковской ячейки, где хранятся деньги покупателя до регистрации перехода права собственности, надлежащим образом оформленный договор с банком, обладание ключами от ячейки — все это может стать гарантией беспроблемной сделки или, наоборот, привести к непоправимым последствиям.
Олег Сухов: «Непрофессиональное сопровождение риелторами одного из своих клиентов, повлекло расторжение договора купли-продажи и полную утрату переданной за жилое помещение суммы. Некорректно составив расписку, продавец сразу после регистрации договора приехал в банк, написал заявление об утере ключей от ячейки и, получив их дубликаты, забрал деньги без оформления надлежащей расписки. В последующем он обратился в суд с иском о расторжении договора в связи с его неоплатой. Суд первой инстанции согласился с доводами обманщика и расторг договор. Только в апелляционной инстанции Мосгорсуда удалось доказать неправоту мошенника и, отменив решение, закрепить за покупателем квартиру. Однако риск остаться без жилья был настолько высок, что все пять судебных заседаний в апелляционной комиссии заставляли, как говорится, сражаться не на жизнь, а на смерть, чтобы отстоять квартиру».
Непрофессиональная проверка документов по сделке
Не всегда следует слепо доверяться сотрудникам агентств недвижимости, как бы убедительно они ни уверяли в своей квалификации, ссылаясь на идеальные рекомендации, исключающие возможные проблемы, — предупреждает адвокат Олег Сухов. — Любой покупатель или продавец должен самостоятельно, пусть даже на обывательском уровне, вникать в процесс совершаемой сделки. Если риелтор или иной представитель агентства недвижимости не может внятно ответить на ваш вопрос, приостановите сделку и обратитесь к независимому специалисту. Так, одна из моих клиенток, безгранично доверившись агентству недвижимости, приобрела квартиру в новостройке, однако через год выяснилось, что на жилое помещение претендует и другой дольщик, с которым договор был оформлен более ранней датой. Квартира приобреталась по уступке права через инвестора-посредника. Риелторы не удостоверились в легитимности уступки и юридической чистоте сделки. Информация о наличии иных претендентов на новостройку у основного застройщика истребована не была. В итоге суд признал право собственности на жилое помещение за первым дольщиком, фигурировавшем в реестре застройщика. Инвестор-посредник ликвидировался, а пострадавшая женщина осталась без денег и без квартиры, в настоящее время идет судебное разбирательство о взыскании убытков в связи с ненадлежаще предоставленной информацией и некачественно оказанной услугой по продаже новостройки».
Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/
