Как проверить юридическую чистоту земельного участка

Как показывает практика, до половины земельных участков, выставленных на продажу, имеют юридические изъяны, которые вскрываются только при тщательном юридическом анализе предстоящей сделки. О правовых и технических нюансах земельного due diligence, алгоритме проверки юридической чистоты объекта и основных «стоп-факторах» рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как правило, стандартная процедура проверки юридической чистоты недвижимости сводится к сбору комплекта документов, подтверждающих легальность приобретения прав на объект. Однако в случае с земельными участками «бумажной» экспертизы может оказаться недостаточно.

«Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. При изучении истории сделок с участком Олег Сухов рекомендует не ограничиваться поверхностным изучением документов, а внимательно сопоставлять сведения, полученные из разных источников — они не должны противоречить друг другу.

Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сопоставить полученные данные с фактической информацией. Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения.

«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если по экспертным оценкам в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров», — говорит адвокат Олег Сухов.

Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.

По словам Олега Сухова, распространенным стоп-фактором для закрытия сделок являются вскрытые в ходе проверки юридической чистоты судебные споры вокруг земельных участков. Сегодня информация о судебных процессах и вынесенных решениях доступна на сайтах судов согласно территориальной подсудности.

«Для полноты картины — в довесок к результатам анализа юридических аспектов — покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования. С тем чтобы комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали», — советует адвокат Олег Сухов.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы,
ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», http://advokatsuhovoleg.ru/