Риски при покупке коммерческой недвижимости
Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о рисках при покупке коммерческой недвижимости.
Закон применяет термин «коммерческая недвижимость» и связывает это понятие с сооружениями коммерческого назначения, выделяя объекты капитального строительства. В соответствии со ст. 10 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Налоговый кодекс РФ (ст. 378.2) признает здания (строения, сооружения) предназначенными для использования в целях коммерческого назначения, если назначение помещений этого здания предусматривает размещение офисов. Назначение коммерческих помещений и зданий – нежилое, что отражено в кадастровом паспорте и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Владельцами коммерческой недвижимости могут выступать физические и юридические лица. Исходя из практики, на ранке коммерческой недвижимости заключаются договоры купли-продажи объектов недвижимости - зданий и помещений, а также договоры купли-продажи долей уставного капитала юридического лица, в результате которых на покупателя переходят права на здания и помещения, принадлежащие юридическому лицу. В соответствии с действующим законодательством заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Форму сделки (нотариальную или простую письменную) стороны выбирают по своему усмотрению.
Как показывает судебная практика, на рынке коммерческой недвижимости существует риск признании сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ как сделки, заключенной не в результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы, направленной на достижение правовых последствий, не желаемых потерпевшей стороной. При удостоверении сделки нотариус выясняет волеизъявление сторон, а в случае судебного спора свидетельствует о том, что в момент сделки стороны осознавали свои действия и последствия их совершения. Когда стороной по сделке выступает юридическое лицо, комплектность документов, необходимых для проведения сделки, включает в себя не только документы по объекту, а также документы юридического лица. Проверить правоспособность юридического лица, полномочия представителя юридического лица, а также наличие согласия на проведение сделки должного органа управления юридического лица – задача высококвалифицированного юриста.
По статистике на рынке коммерческой недвижимости наиболее высокий риск признания недействительной сделки, заключенной с нарушением порядка одобрения крупных сделок, а также сделок, совершенных представителями юридических лиц с превышением своих полномочий. Нотариальная форма договора купли-продажи свидетельствует о законности сделки. Нотариус несет личную имущественную ответственность за удостоверенное нотариальное действие, а именно: за факт принадлежности имущества продавцу, за отсутствие обременений на объект, за соответствие действующему законодательству учредительных документов юридического лица и разрешений на сделку. В отличие от купли-продажи объектов недвижимости, договор купли-продажи доли уставного капитала подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С введением в 2009 году этой нормы мошенничество при продаже долей уставного капитала уменьшилось на 70%. При этом необходимо осознавать, что нотариус удостоверяет законность сделки на предмет отчуждения доли уставного капитала. Имущественные права и обязанности самого юридического лица, имущество на балансе общества не являются предметом купли-продажи и не подлежат проверке нотариусом. Покупатель, приобретая 100% долей уставного капитала юридического лица, с целью обладать правами общества на коммерческие помещения, приобретает также обязательства и долги юридического лица.
Нотариус Алексей Комаров, www.notarykomarov.ru
