Офисный рынок готов к компромиссам

К концу I полугодия 2015 г. объем предложения на рынке качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга достиг 2,272 тыс. кв. м. В I-II кварталах рынок вырос на 1,9%.

Как отмечают специалисты ASTERA, рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется растущим количеством сделок, заключенных на индивидуальных условиях. Данная ситуация является следствием высокого уровня вакансии в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости Северной столицы.

Спрос

Рынок коммерческой недвижимости пребывает в состоянии стагнации, вызванном, с одной стороны, падающим потреблением и, с другой стороны, трудностями в привлечении заемного финансирования. Как следствие, во всех сегментах рынка наблюдается оптимизация текущих договоров аренды, переезды, рост уровня вакансии, переход к рублевым арендным ставкам, закрытие нерентабельных и низкорентабельных проектов. Данные факторы отражаются на бизнесе арендаторов и приводят к снижению арендных ставок в бизнес-центрах. Количество сделок, заключаемых на индивидуальных условиях, по ставкам существенно ниже декларируемых, растет на протяжении всего 2015 года.

Активными игроками на офисном рынке остаются только государственные и около государственные структуры, в которых начались процессы консолидации и укрупнения, а также IT-­компании.

Спросом у арендаторов традиционно пользуются бизнес-центры Центрального, Петроградского, Адмиралтейского и Московского районов Петербурга. Во II квартале на них пришлось около 70% заявок.

«Если компания интересуется бизнес-центром в спальном районе города, обычно это связано с особенностями ее бизнеса (желанием разместиться рядом с производственной площадкой, транспортно-логистическими схемами, удобством для персонала и т.д.). Организации, которым важна имиджевая составляющая, по-прежнему размещаются в центре Петербурга», - отмечает Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Более половины заявок, поступивших в компанию ASTERA во II квартале 2015 года, пришлось на офисные помещения площадью до 500 кв.м. Так, 43% клиентов интересовали помещения площадью 100-200 кв.м, еще 30% клиентов – помещения площадью 200-500 кв.м. В I квартале 2015 года основной объем заявок пришелся на помещения площадью 100-300 кв.м.

Одна из тенденций, набравших силу во II квартале 2015 года, – активные переезды арендаторов. В частности, в период с апреля по июль на рынке были закрыты следующие крупные сделки:

Крупнейшие сделки на рынке офисной недвижимости СПб, I полугодие 2015 года

Корпорация «Газпром» продолжает поглощать офисные площади в Санкт-Петербурге, обеспечивая спрос на качественные бизнес-центры, испытывавшие проблемы с заполнением ввиду высоких арендных ставок.

Среди продаж офисной недвижимости стоит отметить сделку, в результате которой FortGroup реализовала последний из бизнес-центров, доставшихся ей от группы ЛСР, – БЦ «Орлов». Имя покупателя не разглашается. Площадь четырехэтажного здания на Парадной ул, 7 составляет 4,9 тыс. кв. м, арендопригодная – 3,1 тыс. кв. м.

Предложение

Во II квартале 2015 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 25 600 кв.м (дизайн-офис «Сова» и бизнес-центр «Цеппелин»). По итогам I полугодия в Северной столице введено в эксплуатацию 43 116 кв. м офисных площадей.

Объекты, введенные в эксплуатацию в I-II кв. 2015 г.

До конца 2015 года запланирован ввод в эксплуатацию еще 10 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью 136 220 кв.м.

Объекты, ожидаемые к вводу  до конца 2015 г.

«Новые бизнес-центры, планируемые к вводу в текущем году, безусловно, ждут проблемы с заполнением. Даже в 2014 году новые бизнес-центры сталкивались с подобными трудностями. Учитывая текущую экономическую ситуацию, в ближайший год не стоит ждать анонсирования новых проектов офисной недвижимости. Практически все бизнес-центры строятся на заемные средства, а доступ к финансированию для девелоперов в настоящий момент затруднен, поэтому новые проекты будут единичными», - констатирует Вера Бойкова.

Коммерческие условия

В сегменте офисной недвижимости наблюдаются те же тенденции, что и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: отказ от эскалации договоров и фиксация арендной ставки в рублях.

Рассчитывать на уступки со стороны собственника могут, прежде  всего, крупные компании, арендующие помещения площадью от 500 кв.м. «В текущей ситуации управляющие бизнес-центрами готовы проявлять гибкость в борьбе за арендаторов, особенно крупных. Встречаются единичные примеры, когда бизнес-центры предлагают таким клиентам поистине уникальные условия. Стоит отметить, что чаще всего такие предложения делаются новым арендаторам, когда бизнес-центру нужно сдать в аренду большую площадью. При этом собственники стараются не афишировать подобные сделки, чтобы не спровоцировать еще большее снижение ставок на рынке», - поясняет Вера Бойкова.

В течение I полугодия декларируемые арендные ставки в бизнес-центрах класса А и В практически не снизились, оставшись на уровне IV квартала 2014 года: в БЦ класса А ставки находились в диапазоне 1400-1600 руб. за кв.м, включая НДС и коммунальные платежи, в БЦ класса В – 900-1400 руб. за кв.м. Стоит отметить, что практически все бизнес-центры в 2015 году отказались от эскалации договоров аренды, сохранив ставки на уровне прошлого года.

Тенденции

По мнению специалистов компании ASTERA, во второй половине 2015 года собственники продолжат проводить гибкую арендную политику. Завышенные арендные ставки и ставки, привязанные к валюте, будут единичными примерами на рынке. При этом новые бизнес-центры, планируемые к вводу в 2015 году, безусловно, ждут проблемы с заполнением.