Новостройки: чего опасаться?

Разговоры о том, что приобретение квартиры в строящемся доме — дело рискованное, давно стали общим местом. Беспочвенными их не назовешь: про «обманутых дольщиков» знают все, эти бедолаги всеми силами пытаются привлечь к себе внимание — то пикет организуют, то дорогу перекроют… Естественно, граждане, только подумывающие о приобретении квартиры, стремятся подобной участи избежать. Постараемся им помочь — перечислим вероятные риски и способы защиты.

Вечно молодой Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года, существенно облегчил жизнь дольщикам, зато осложнил существование девелоперов. Хитрецы-застройщики придумали десятки способов оформлять договоры с частными лицами в обход данного ФЗ — причем (в лучших традициях нашенского бизнеса) клиентам еще и объясняют, что делается это в их собственных интересах! С горних высот власти периодически доносятся призывы оформлять продажи новостроек только по 214-му, а также обещания сурово карать компании, которые пользуется обходными схемами. Результат предсказуем: как были на рынке «схемы», так они и есть.

Не задаваясь вопросом, почему государство не следит за соблюдением им же установленных правил (это тема отдельного разговора, тут и до политической ереси недалеко), скажем одно: выбирая объект, нужно смотреть, чтобы оформление шло строго по 214-ФЗ. Хотя, конечно, девелоперы попытаются «простимулировать» вас на прямо противоположное: квартира, оформляемая по какой-нибудь вексельной схеме, наверняка окажется дешевле…

Быть или не быть… дому Самый, вероятно, неприятный для покупателя вариант — объект не будет построен вообще. Уже упоминавшийся 214-ФЗ содержит много гарантий покупателям — там и штрафы за просрочки, и безусловный возврат средств по целому ряду оснований… Однако вернуть деньги можно только в том случае, если они физически имеются. А если нет? «От риска недостроя не застрахован никто, — философски замечает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Чаще всего причиной является отсутствие у застройщика средств или его банкротство».

Что делать? Эксперты рекомендуют несколько вариантов. Прежде всего выбирать девелопера с хорошим реноме. Есть, к примеру, чаты в Интернете — там можно почерпнуть немало интересного. Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад», рекомендует интересоваться ходом строительства. Растет дом по графику — отлично, не меняется унылый «марсианский пейзаж» месяцами — повод насторожиться… Илья Шкоп, директор агентства «Собственник», председатель совета Гильдии риэлторов Москвы, напоминает старое как мир правило: не гоняться за чрезмерной дешевизной! Понятие «средней для рынка цены» существует вовсе не для того, чтобы вы нашли квартиру вдвое дешевле и радовались…

Срыв сроков В этом вопросе различия между тем, что прописано в законе, и происходящим в реальной жизни весьма наглядны. «214-ФЗ в современной редакции позволяют покупателю требовать с застройщика свои деньги, если дом не сдается вовремя, — говорит Анастасия Петрухина, старший юрисконсульт компании «Est-a-Tet». — Также можно требовать пени и возмещение морального ущерба». Однако «опоздания» стали для строителей уже делом привычным. «Для подсчета реального срока сдачи объекта к заявленной дате нужно прибавить 6-12 месяцев», — советует Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости».

Что делать? Вероятно, заранее иметь в виду, что заявленный срок — эта такая «декларация о намерениях». Не строить планов, основанных на том, что вы получите ключи именно в тот день, который записан в договоре. Не очень злиться на застройщика: в одной стране живем и наши замечательные бюрократы куражатся над бизнесменами так же охотно, как над всеми прочими гражданами. Ну а если срыв стал каким-то запредельным — тогда судиться, благо законодательство предоставляет дольщикам большие права.

«Ошибочка вышла» Ситуация знакомая многим: в договоре обозначена одна цена, а девелопер сообщает, что за те деньги, которые уже получены, завершить объект нереально. Требуется доплатить, и порой немало. Сразу скажем, что вариант этот был более распространен в прежние годы — и порядка тогда на рынке было поменьше, и инфляция повыше… Сегодня иначе. «Согласно 214-ФЗ в документе указывается цена, то есть размер средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Она может быть изменена лишь в том случае, если договором предусмотрены возможности, случаи и условия этого. Если же договором изменение не предусмотрено, застройщик не вправе требовать с участника долевого строительства внесения дополнительных средств».

От себя вновь добавим: чересчур полагаться на 214-ФЗ все-таки не стоит. Да, там звучит масса красивых слов из серии «застройщик обязан». Но если у застройщика физически нет денег на завершение работ или этот застройщик исчез в неизвестном направлении — нормы закона дольщику вряд ли помогут.

Несоответствие проекта реальности Эти неприятности кажутся малозначительными на фоне описанных выше. Квартиры оказались меньше или больше, чем значилось в договоре; качество строительство никуда не годится; девелопер обещал «благоустроенную территорию», а в итоге «озеленение» ограничилось тремя прутиками и т.п. Разбираемся. Как правило, в договоре указывается цена и площадь. На случай, если последняя будет отличаться, обычно предусматривается процедура перерасчета — исходя из цены 1 кв. м. Так что равно вероятны ситуации, когда жилье оказалось больше (придется доплатить за 1-2 кв. м) и меньше (застройщик должен вернуть деньги).

Плохое качество. На квартиры существует гарантийный срок, в течение которого недоделки должны устраняться бесплатно. Как напоминает А. Петрухина, если недвижимость продавалась не по 214-ФЗ, на дом распространяется общий гарантийный срок — около двух лет. А вот если по ФЗ, то условия гораздо строже: гарантийный срок составляет уже пять лет. Благоустройство. Тут рычагов воздействия на застройщика почти нет, но, как замечает С. Габуева, «сегодня вероятнее, что будет сделано больше, чем планировалось». Это потому, что в плане всяческого озеленения на девелоперов ощутимо давят власти. А социальная инфраструктура в новых ЖК коммерческая, так что предусмотреть побольше всего — в интересах самого застройщика.

На правах moralite Покупка новостройки — это инвестиция, а инвестиций без риска не бывает. Другое дело, что нужно и можно снизить этот риск.
Приемы просты:
- внимательно посмотреть на девелопера — не на то, что он обещает, а что уже сделал. Любопытную рекомендацию дает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер»: покупать квартиры там, где покупают сотрудники компании-продавца. Уж они-то знают все, в том числе и «коммерческие тайны» своего работодателя.; - не гнаться за дешевизной. Тут, конечно так и просится высказывание насчет бесплатного сыра, но его как-то совестно повторять в миллионный раз;
- не вкладывать в проект последние деньги. Продавать единственную однокомнатную квартиру, чтобы купить «котлован», где потом появится двухкомнатная, — безумие.
- страховать риски. Хотя эта практика на нашем рынке еще не особо прижилась, да и надежность страховых компаний порой вызывает сомнения.

Источник: Domania.ru