Недвижимость-2011: прогнозы и комментарии
Прошедший год для рынка недвижимости был относительно спокойным. Но многие от 2011 года ждут изменения ситуации. Продавцы ожидают роста цен, а покупатели – их снижения. Поэтому потенциальные покупатели жилья продолжают надеяться на «вторую волну» кризиса, которая еще снизит цены на недвижимость. Продавцы же рассчитывают, что заработает в полную силу ипотека и цены поднимутся, поэтому порой и не спешат продавать квартиры. «Собственник» узнал у экспертов, каким они видят сценарий развития рынка недвижимости в 2011 году.
Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY:
«В России в конце 2010 года была принята программа массового строительства жилья на период 2011-2015 годов, в которой упор сделан на малоэтажное строительство и персональную ответственность глав регионов за выполнение плановых заданий. Хотя программой в общепринятом в бизнесе смысле этот документ пока назвать сложно. Это скорее декларация о намерениях с персональной ответственностью высокопоставленных чиновников за достижение целевых показателей по объему ввода жилья в каждом конкретном регионе.
Чтобы действительно превратиться в бизнес-программу, требуется проведение дополнительных исследований, в которых должны быть:
— уточнены исходные данные,
— уточнены реальные потребности населения в жилье при приемлемых для бизнеса и домохозяйств уровнях цен,
— определены пути решения задач по увеличению объемов строительства жилья в каждом регионе с мерами поддержки федеральной, субфедеральной и муниципальной власти.
Весь этот комплекс мер невозможен без участия власти в процессе системного регулирования рынка, которое должно обеспечить доступность жилья экономкласса для большинства домохозяйств нашей страны. Федеральная власть с последнего квартала 2010 года существенно усилила работу по регулированию рынка жилья в нашей стране. При этом основной вектор федеральных инициатив направлен на снижение конечной стоимости жилья экономкласса. Это процесс будет во многом определять и общие ценовые тренды на рынке жилья в ближайшие годы.
На совещании, проведенном 16 августа 2010 года, председатель Правительства РФ Владимир Путин подчеркнул: «Мы не должны допустить появления разного рода «пузырей», перекосов, когда развитие ипотеки и стимулирование спроса шли сами по себе, развивались достаточно быстро, энергично, а объемы строительства нового жилья, мощности индустрии строительных материалов явно отставали. Поэтому сейчас нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную, сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны».
Власть будет оказывать на рынок регулирующее воздействие, поскольку все построенное надо будет в основном продавать. Платежеспособный спрос должен вырасти за 5 лет минимум на 50%, иначе все построенное не продадут. Генеральным курсом будет курс на снижение цен. Но есть инфляция не только в нашей стране, но и в мире, она и будет вносить свою лепту и замедлять этот процесс».
Леонид Муравин, заместитель генерального директора АН «Триумфальная арка»:
«Не соглашусь с оценкой 2010 года как спокойного периода. По моему мнению, этот год можно назвать каким угодно, только не спокойным. Мы отлично знаем, что уходящий год был очень щедр на непредвиденные события, которые внесли серьезные изменения в структуру спроса и предложения на рынке столичной недвижимости.
Первая половина 2010 года – это сложный период выхода экономики страны из глубокого финансового кризиса. С января по май 2010-го рынок недвижимости переходил из состояния стагнации, характерного для конца 2009 года, к состоянию нормальной активности. Переход – это всегда начало нового вектора развития. Это обычно происходит не так безболезненно, как нам бы хотелось. При всех позитивных оценках такой ситуации необходимо отметить, что покупатели столкнулись с рядом сложностей.
Очень важно, что с первых месяцев года начала возрождаться ипотека. Появилась возможность приобрести жилье при помощи заемных средств. Банки снизили планку, и количество так называемых ипотечных сделок возросло. Деньги, которые появились у покупателей, заставили их действовать активно. Люди метались по Москве и искали жилье, удовлетворяющее соотношению «цена-качество», и далеко не всегда его находили. Почему? Во-первых, покупать-то особенно было нечего. Кризис больно ударил по строительной отрасли, и выбор новостроек был небогат. Вторичный рынок тут же стремительно отреагировал сильным ростом цен. Покупатели к концу мая притаились, не желая переплачивать и идти на поводу агрессивных действий продавцов, еженедельно переписывающих ценники. Покупательская активность спала.
Наступило долгожданное лето. Никто не предполагал, что оно станет таким, каким оно стало. Дикая жара в сочетании с дымом и гарью заставила многих людей покинуть город. В магазинах и на улицах столицы стало меньше людей. В Москве прекратились пробки. Ни покупать, ни продавать жилье стало просто некому. Большинство участников рынка недвижимости были заняты только одним: надо было пережить это бедствие с наименьшими потерями. И так продолжалось фактически до конца августа.
В сентябре, когда страшное лето уже было позади, рынок встрепенулся и ожил. Явно прослеживался фактор «отложенного спроса». Но, как оказалось, ненадолго. С середины сентября начались «мэрские страсти». Скандальные передачи по телевидению, высказывания политиков разного уровня по поводу скорой отставки Лужкова привели к легко прогнозируемым последствиям. Покупатели, с одной стороны, решили несколько отложить решение жилищного вопроса, а с другой стороны, они стали ждать от нового мэра шагов, направленных на снижение стоимости столичного жилья. Тем более что в ряде СМИ интенсивно подавалась информация о коррупционной составляющей при определении цен на московские квартиры.
Но все на свете имеет свое начало и свой конец. В том числе период неопределенности. Все быстро встало на свои места. Старого мэра уволили, нового мэра назначили. И он проявил себя совершенно определенно. Стало всем без исключения понятно, что бессмысленно ждать у моря погоды, никакого обвала цен не предвидится, бесплатной раздачи квадратных метров не произойдет. А время идет, дети растут, люди женятся, у них рождаются свои дети, и жизнь идет своим чередом. То есть надо решать свои жилищные вопросы здесь и сейчас. Не откладывая до лучших времен. Под этим знаком проходят ноябрь и декабрь. Активность людей высока. Мы ежедневно показываем клиентам сотни квартир, есть из чего выбирать. Оформляются и регистрируются сделки, и в конце концов риэлторы вручают счастливым новоселам ключи от желанных квартир.
Что можно сказать о перспективах? Скорее всего, все будет развиваться позитивно. Новый мэр – совершенно прагматичный человек и очень грамотный руководитель. Он эффективно решает сложные вопросы развития города, его позиция активна. Люди это видят и спокойно стараются решать свои жилищные ситуации в соответствии с особенностями и возможностями рынка, а также рассчитывают на свои ресурсы.
Что касается прогнозов по ценам, то они должны без рывков и падений показать уверенный спокойный рост. Возможно, от 10 до 15% в год. Поэтому я с оптимизмом смотрю в наступающий новый год. Уверен, что 2011-й будет несопоставимо более удачным для всех, кто задумался над решением своих жилищных вопросов».
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда»:
«Когда к началу сентября 2010 года рынок городской аренды не насытился, стало понятно, что кризис наконец-то закончился. Цены на городскую аренду в октябре остановили свой почти пятимесячный рост, в среднем показав предполагаемый ранее рост в 15%. При этом показатели спроса и в декабре остаются достаточно высокими и превышают пиковые значения как 2008-го, так и 2009 годов.
В дальнейшем, полагаю, все будет развиваться по сценарию 2010 года. Незначительные колебания плюс-минус 2-3% до начала «высокого сезона» на арендном рынке и сезонный рост в пределах 10-15%. Таким образом, подводя итоги года, можно сказать, что рынок вернулся в свое привычное состояние, 2010 год стал более активным, чем ожидалось. Мы с оптимизмом смотрим в будущее, именно поэтому в конце года у компании «Миэль-Аренда» открылось еще одно отделение».
Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»:
«Будет плавный рост в пределах инфляции. В среднем ценовом сегменте возможны опережающие инфляцию темпы роста за счет вымывания наиболее ликвидных квартир в удачных проектах, а также активизации ипотечного кредитования. Покупатели уже поняли, что ждать второго дна не стоит. А застройщики – что возврата к темпам роста цен на жилье периода 2005-2008 годов не будет. В целом соблюден баланс интересов продавцов и покупателей».
Николай Тюленев, генеральный директор АН «Семь Холмов»:
«Я не вижу предпосылок для существенных изменений на рынке недвижимости в 2011 году. Общие тенденции, наметившиеся в уходящем году, на мой взгляд, сохранятся. Превалирующим видом сделок останется покупка квартир в нижней ценовой категории, более половины из которых происходит с привлечением заемных средств. На втором месте останутся обмены на чуть лучшее (с добавлением одной комнаты) жилье, также в большинстве случаев с привлечением кредитов.
Покупатели квартир средней ценовой категории продолжат занимать выжидательную позицию, реагируя лишь на заведомо ликвидные варианты и предложения с ощутимым дисконтом. Продавцы инвестиционных объектов также будут выставлять свой товар на рынок лишь в случае необходимости. Прежде всего будут продаваться накупленные в свое время новостройки без отделки, т. к. они непригодны для выгодной сдачи в аренду. Продолжится наметившаяся за последние два года тенденция постепенного снижения цен на квартиры, находящихся менее трех лет в собственности продавцов, не готовых указывать в договоре купли-продажи полную стоимость. Прежде всего это касается квартир, полученных по наследству. Имея возможность выбора, покупатель сегодня уже не готов проводить относительно рискованные сделки даже в угоду более высоким потребительским качествам квартир. Сказывается постепенный рост юридической грамотности населения и результаты просветительской работы, проводимой в этом направлении профессиональными участниками рынка – риэлторами».
Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ»:
«Осторожность участников рынка, особенно покупателей, связана с отсутствием четкого понимания, что будет дальше в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности.
До кризиса жилье приобретали с инвестиционными целями либо для проживания. Причем нередко пользовались кредитными средствами. Сейчас инвестиционные покупки практически отсутствуют, так как неизвестно, будут ли расти цены и на сколько. Нынешняя осень показала, что рынок жилья в настоящее время мало предсказуем.
Для покупок на кредитные деньги нужна стабильность и понимание, что экономика восстановилась, что не возникнет ситуации, когда можно лишиться работы и, как следствие, зарплаты и возможности обслуживать свои кредитные обязательства. Такой уверенности у населения нет. Поэтому люди осторожно берут кредиты, а также не инвестируют в недвижимость с целью получения прибыли. И даже, если нужно купить недвижимость для себя, предпочитают не рисковать. Именно поэтому, в отличие от докризисных лет, большая часть кредитов рублевые, и размер среднего кредита меньше, чем до кризиса.
Еще один аспект – отсутствие ажиотажных покупок. Раньше покупателей серьезно «подгонял» постоянный рост цен или его перспектива. Поэтому, как только находилось что-то более-менее подходящее, старались совершить сделку, пока не подорожало. Сегодня они могут позволить себе не торопиться и выбирать.
Скорее всего, осторожность участников рынка будет присутствовать на рынке недвижимости и в первой половине будущего года:
— покупатели при принятии решения о покупке квартиры не будут торопиться, будут долго смотреть и выбирать;
— заемщики при получении кредитов в банках будут брать в основном рублевые кредиты;
— банки при выдаче кредитов будут достаточно осторожными и серьезно проверять заемщиков.
В начале года на рынке недвижимости Москвы, скорее всего, нас ждет небольшое снижение цен на квартиры. Снижение не сильное, до 5-10% от уровня нынешних цен к маю 2011 года. А что будет после мая, сказать затрудняюсь: сценарии могут быть диаметрально противоположными. Ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться, но скорость снижения ставок будет незначительной. Скорее всего, ставки по кредитам снизятся всего на 1 процентный пункт за год, что вполне соответствует размеру и скорости снижения ставок в 2010 году».
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость»:
«Снижения цен ожидать не приходится. По моим прогнозам, в 2011 году инфляция усилится, что повлечет за собой рост цен на потребительские товары, а также на недвижимость. Цены увеличатся на 5-15%, и дешевле, чем сейчас, недвижимость уже не будет. Коммуникации за последние годы подорожали на 50%, поэтому, несмотря даже на дешевеющую землю, цена домовладения не упадет. Сейчас девелоперы работают с низкой рентабельностью, а поскольку дно кризиса пройдено, они будут стремиться вернуться к докризисной марже – до 40%. Поэтому с этой стороны тоже нет предпосылок для падения цен. Таким образом, можно только посоветовать покупать землю сейчас исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», ГРМО: «Уже сейчас в базах данных риэлторов отсутствуют наиболее востребованные рынком квартиры. И хотя общий объем предложения пока еще выше докризисного, номенклатура представленных квартир оставляет желать лучшего. Это, безусловно, приведет к росту цен на 1-2-комнатные квартиры вторичного рынка и в сданных новостройках со свидетельством.
Но рост не будет безудержным по следующей причине. В надежде на то, что кризис завершился, на рынок вышли в массовом порядке застройщики, пережидавшие «смутное время». Объем предложения в строящихся домах на стадии строительства в разы превысил емкость рынка. В этих домах до момента ввода в эксплуатацию не приходится говорить о каком-либо росте цен. Поэтому при превышении квартирами вторичного рынка определенного психологического барьера их просто полностью прекратят покупать, изыскивая средства для покупки новостроек».
