Коммерческая недвижимость: покупка с выгодой и проблемой

Риэлторы утверждают, что сегодня вновь стало выгодно инвестировать в покупку небольших коммерческих помещений. По их подсчетам, на аренде кафе или магазина в центре Киева можно заработать от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц. Правда, это лишь при удачном стечении обстоятельств, поскольку найти арендаторов и подписать с ними долгосрочные договора сейчас сложно.

Выгодно не для всех

По словам гендиректора АН Park Lane Галины Мельниковой, помещения коммерческого назначения в течение последних нескольких месяцев показывают положительную динамику и по стоимости, и по увеличению доли в общем объеме сделок по продаже элитной недвижимости. «На сегодняшний день одним из популярных источников дохода состоятельных украинцев является прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, находящейся в их собственности. И преимущества данного источника становятся все более очевидны для отечественной бизнес-элиты. Поэтому спрос на приобретение качественных нежилых объектов стабильно растет», - уверяет она.

Ее коллеги говорят, что сделки по купле-продаже помещений под магазины и кафе в Киеве действительно есть, но считают, что при нынешних небольших объемах рынка о полноценных тенденциях говорить преждевременно. «В настоящее время действительно к покупке коммерческой недвижимости определенный интерес есть, но говорить о массовом характере таких покупок не приходится. Как у физических лиц, так и у компаний не хватает свободных средств для таких инвестиций», - рассказывает гендиректор сети АН RealDruzi Людмила Друзенко.

Примечательно, что участники рынка не сходятся в оценках доли продаж коммерческой недвижимости. По данным Park Lane, в апреле этот сегмент составил 26,7% от общего объема продаж. Но специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что на 700 с небольшим квартир, ежемесячно продающихся в Киеве, приходится от силы 50 коммерческих объектов. А по данным Л. Друзенко, цифра и вовсе не превышает 3-5%.

«Мы постоянно общаемся с собственниками коммерческих объектов – их крайне сложно сейчас сдать в аренду, цены должны быть очень низкими. Так, если раньше срок окупаемости таких объектов составлял 7-8 лет, что уж немало, то сейчас ниже чем 15 лет просто быть не может. Сейчас гораздо более выгодно инвестировать в 1-2-комнатные квартиры с целью сдачи их в аренду, т.к. спрос на них гораздо выше», - объясняет В. Степенко.

Несмотря на это, Л. Друзенко уверяет, что инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости сегодня значительно выше, чем жилой. «Если до кризиса средняя стоимость кв. м коммерческой недвижимости превышала стоимость жилой в том же районе в 3-4 раза, то сегодня можно найти объекты, которые равны или немного превышают цену жилья», - говорит риэлтор.

Впрочем, даже без общения с риэлторами можно заметить, что в центре Киева в одних помещениях арендаторы меняются несколько раз в год, в других их безуспешно ищут месяцами. Кроме того, учащаются случаи, когда даже мелкие ритейлеры предпочитают переезжать в профессиональные торговые центры, где всегда есть гарантированный поток людей, а ставки ненамного выше.

Примеры реальных сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в Киеве:

Назначение	Площадь, кв. м	Описание	Цена, $ за кв. м	Покупатель
Производственное помещение	864	Без ремонта, отдельное здание	298	Юрлицо для собственных нужд
Магазин	107	С ремонтом, с арендаторами, контракт с банком на 3 года	4672	Физлицо – инвестиции, Киев
Магазин	136	С ремонтом, с арендаторами, контракт с аптекой еще на 2 года	4252	Физлицо – инвестиции, из регионов
Офис	200	В БЦ без ремонта	2500	Физлицо – инвестиции, из регионов
Офис	150	С ремонтом на первом этаже в ЖК	2700	Физлицо, Киев
Отдельностоящее новое здание	4000	С ремонтом	2300	Юрлицо для собственных нужд

Источник: АН RealDruzi

Покупатель кто?

По словам С. Костецкого, большая часть сделок в сегменте непрофессиональной коммерческой недвижимости приходится на небольшие магазины, в т. ч. в периферийных районах столицы. Основными покупателями таких объектов он называет расширяющиеся сети аптек, супермаркетов у дома и парфюмерно-бытовых магазинов. Кроме них стрит-ритейлом интересуются новые бренды, которые рассчитывают на то, что если бизнес пойдет неудачно, помещение можно будет сдать в аренду или продать. Но классической инвестицией такие сделки считать нельзя, поскольку изначально объекты приобретаются «под себя», а не с целью заработать на них.

Основными покупателями квартир в нежилом фонде являются банковские учреждения, причем речь не всегда идет о фасадных помещениях. Реже всего в сегменте коммерческой недвижимости продаются помещения под общепиты – их, по подсчетам С. Костецкого, не более 10% в общем объеме «коммерческого» рынка. Правда, по наблюдениям аналитика АН «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, сегодня есть спрос на небольшие по площади объекты общепита, особенно в оживленных местах, и немного возрос спрос на другие объекты коммерческой недвижимости. Но как уточняет эксперт, речь идет скорее об аренде, а не о покупке.

Киевляне и жители регионов, приобретающие коммерческую недвижимость, по наблюдениям Л. Друзенко, разделились примерно поровну. «Физлица покупают в основном небольшие помещения (50-150 кв. м), желательно с ремонтом и арендаторами, со сроком окупаемости не более 8 лет (рентабельность не ниже 12%)», - рассказывает она.

Директор филиала АН Park Lane Виктория Барабаш добавляет, что обычно основной спрос приходится на первые этажи и фасадные помещения с удобным месторасположением и активным людским потоком (центральные районы, близость метро, транспортная развязка). «Также стоит выделить помещения под магазины и бутики площадью 40-150 кв. м в центральных районах, которые продаются с арендаторами (операторами)», - говорит она. При этом, по данным риэлтора, в среднем стоимость коммерческой недвижимости в центральных районах составляет от $2500 за кв. м до $5000 за кв. м. Помещения под магазины с фасадными витринами в самом центре Киева, расположенные в местах с активным трафиком, стоят от $10 000 за кв. м до $25 000 за кв. м, приближенные к центру – от $6000 за кв. м и выше.

Примеры реальных сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в Киеве:

Назначение	Месторасположение	Площадь, кв. м	Цена, $	Характеристики
Магазин	Ул. Басейная	59	708　000	1 этаж, торговый зал 47 кв. м, витрины
Магазин	Ул. Саксаганского (пл. Победы)	135	1 150　000
Офис	ул. Б.Житомирская, 16	63	180　000	Офисный ремонт, 1 этаж, нежилой фонд
Офис	Ул. Ярославов Вал 21д	65	190　000	без ремонта, 1 этаж, вход со двора
Офис	Ул. Пирогова	80	370　000	1 этаж, нежилой фонд, фасадные окна, офисный ремонт

Источник: АН Park Lane

Источник информации: http://www.ugmk.info