Инвестиции в недвижимость: где гарантии?

Одними из самых распространенных предметов для инвестиций у россиян являются банковские депозиты и объекты недвижимости. И если к депозитам в сегодняшних условиях ряд экспертов относится скептически, указывая на то, что ставки сократились, то вложения в недвижимость по-прежнему актуальны.

Впрочем, убеждать россиян в эффективности инвестиций в объекты недвижимости не приходится. Это итак излюбленный предмет для вложений. Потенциальных частных инвесторов интересует, как угадать момент для покупки и какой объект выбрать.

«На протяжении долгого времени процент тех, кто вкладывался в строящуюся недвижимость с целью инвестиций остается прежней. Какой бы не был общий фон, – рассказал заместитель генерального директора направления Санкт-Петербург ГК «Пионер» Александр Погодин . – И сегодня большое число частных инвесторов считает вложения в недвижимость интересными и, самое главное, гарантированными. В долгосрочной перспективе рынок недвижимости приносит достаточный доход».

С ним согласна генеральный директор компании «GFPI» - GreenField Property International, президентп Ассоциации NP «IPA»- International Property Association Валентина Нагиева, которая называет недвижимость «одним из самых надежных инструментов для вложений».

Слова экспертов подтверждает спрос на жилье, который с конца 2010 года уверенно растет. Приобретают жилье не только для собственного проживания, но и для получения дохода, то есть в инвестиционных целях.

Что брать?

По мнению экспертов, интересны для инвестиций объекты, расположенные в крупных российских городах. В частности выгодно вложиться можно на рынках Москвы, Петербурга, Екатеринбурга.

Погодин считает, что один из наиболее интересных сегодня сегментов коммерческой недвижимости для инвестиций – стрит-ритейл. «Никто в кризис не бежал продавать магазины. Процент по доходности практически не снижался и сейчас также находится на высоком уровне», - рассказывает эксперт.

Что касается, инвестиций в жилую недвижимость, то, по мнению экспертов, этот сегмент также является выгодным для вложения средств. «Обеспеченность в Петербурге офисами и торговыми помещениями приближается к европейским показателям. Аналогичные цифры по жилью гораздо меньше. На одного петербуржца в среднем приходится 22 кв. метра. Для сравнения на одного жителя Украины – 27 кв. метров, в Чехии этот показатель составляет 35 кв. метров, в США – 70 кв. метров. Даже исходя из того, что обеспеченность жильем в Петербурге гораздо ниже, чем в Европе, можно говорить, что жилая недвижимость интересна для инвестиций», - рассуждает заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. Эксперт считает, что наибольшую доходность в сегменте жилья могут принести вложения в квартиры-студии.

Еще один аспект, на который стоит обратить внимание: строительная готовность объекта. В России существует практика, когда на начальной стадии строительства объект дешевле, чем при вводе дома в эксплуатацию. Рост стоимости может достигать 10%. Кстати, в большинстве европейских стран такой подход к оценке объекта не распространен.

Правда, добавляют эксперты, из-за того, что застройщики нередко затягивают сроки ввода, получение прибыли, обусловленной готовностью дома, может затянуться. И предугадать этот неприятный момент вряд ли удастся.

Несмотря на то, что на рынке представлен широкий спектр объектов, выбрать что-то стоящее зачастую бывает не так просто. Когда дело доходит до покупки выясняется, что объект в хорошем месте, высокой степени готовности, с инфраструктурой, который привлекателен для инвестиций, стоит гораздо дороже, чем казалось при предварительном мониторинге рынка.

Погодин отмечает, что кризис предоставил частным инвесторам возможность оценить объект и выбрать наилучший вариант для вложений. До кризиса инвестор фактически не имел возможности оценить и часто скупал почти все, что есть на рынке. В кризисные годы стало ясно, какие проекты привлекательны, а какие нет. «Мы увидели расслоение в каких-то проектах и продажи, и цена не падали, а в каких то-то падение было сильным», - заключает Погодин.

Арендное жилье

Новый для рынка Петербурга инвестиционный продукт – доходная недвижимость. Пока в городе единицы доходных домов. Такими объектами сейчас управляет финский фонд IceCapital. Кроме того, компания «Охта Групп» заявляет о позиционировании в этом сегменте гостиницы «Карелия». В скором времени предложение доходной недвижимости в городе пополнится. В июле 2011 года ГК «Пионер» откроет продажи апартаментов в составе МФК «Yellow Submarine» (YeS), который возводится в Выборгском районе Санкт-Петербурга.Корпус с арендным жильем планируется ввести во 2-м квартале 2014 года.

Часть апартаментов планируется вывести в розницу. Относительно другой сейчас идут переговоры с институциональными инвесторам.

«Сегодня на рынке Петербурга практически не представлено подобного продукта. При этом, спрос достаточно высок, как со стороны желающих вложиться в этот сегмент недвижимости, так и со стороны конечных потребителей, - отмечает Александр Погодин. – Мы считаем, что спрос на апартаменты будет расти и, поэтому намерены и в дальнейшем развивать этот формат в составе наших объектов».

По словам Погодина, доходность такой недвижимости в комплексе «Yellow Submarine» (YeS) может составлять около 8% годовых, еще порядка 2% «уйдет» на вознаграждение управляющего.

Может за рубежом?

Нагиева утверждает, что недвижимость за рубежом также является интересным предметом для вложений. При этом вопреки распространенному мнению, зарубежные объекты не всегда требует большого объема средств. «Интересной с этой точки зрения может быть любая страна. Главное – правильно выбрать объект», - уверяет Нагиева.

Нагиева советует при выборе обратить внимание на местонахождение объекта, систему налогообложения в стране, законодательство страны, тенденции рынка, причины продажи объекта, логистику, отношение к россиянам. Кроме того, говорит Нагиева, необходимо уточнить, чистый ли доход указан в предложении.

В подтверждение своих слов она приводит несколько примеров. Один из них – доходный дом в немецком городе Бремерхафен, который является крупнейшим городом на побережье Северного моря и одним из самых перспективных в Германии. Цена заявлена в 470 тыс. евро. В доме в общей сложности 11 квартир и 2 коммерческих помещений. Издержки за домоуправление составляют порядка 4,3 тыс. евро в год. По словам Нагиевой, доход от аренды – 49,4 тыс. в год.

В качестве еще одного удачного с точки зрения вложений объекта эксперт называет отель в Ницце на 15 номеров. При цене в 2,5 млн. евро инвестор может рассчитывать на доход (без текущих расходов) в 280 тыс. евро в год (11,2%).

Инвестиции в зарубежную недвижимость сопровождаются рядом специфических рисков. К примеру, сложности могут возникнуть в связи с незнакомым законодательством, знанием иностранного языка, визовым режимом, открытием банковских счетов. Кроме того, не в каждом государстве страхуются и защищаются риски по строящимся проектам, рассказывает Нагиева. Эксперт добавляет, что гостиничная недвижимость требует определенных навыков управления, поэтому инвесторы без опыта работы в сфере гостеприимства могут столкнуться с трудностями.

Закрытые паевые инвестиционные фонд недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости – это комплекс объектов недвижимости, имущественных прав, принадлежащий пайщикам фонда и переданный в доверительное управление Управляющей компании фонда. Имущество ЗПИФ принадлежит пайщикам на правах общей долевой собственности. По словам Астапова, такие фонды, как правило, имеют невысокий стартовый объем вложений и могут быть интересны инвесторам, у которых не достает средств на покупку объекта недвижимости. По его словам, в управлении УК «Арсагера» находится два таких фонда. Минимальная сумма вложений – несколько тысяч рублей. «Сейчас паи можно купить с дисконтом около 30-35%», - добавляет Астапов.

Несмотря на последствия кризиса, объекты недвижимости являются актуальным предметом для инвестиций. В перспективе ситуация будет сохраняться: цены на недвижимость будут только расти, убеждены эксперты. Интересными являются и жилые, и коммерческие объекты. Главное – правильное соотношение характеристик. В приоритете – крупные и развивающиеся российские города. Интересными также являются новые для Петербурга и России в целом доходные дома.

Марина Акатова, Restate.ru