Квартиры «путинки» на подходе!

На смену «хрущевкам» к 2017 году придут так называемые «путинки», которые планируется строить в рамках программы «Жилье для российской семьи».

«Путинки» будут представлять собой малогабаритные квартиры, с минимальной площадью от 18 до 30 кв.м. стоимостью не выше 30 тысяч рублей за 1 кв.м. На квартиры «путинки» смогут рассчитывать граждане, не имеющие возможности приобрести его по рыночной цене. О том, что будет ли действительно реализована данная программа, рассказали эксперты рынка недвижимости.

В свое время в нашей стране «хрущевки» решили жилой вопрос многих тысяч семей. «Габариты квартир в таких домах "маленькие" во всем мире, - говорит Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knigth Frank Russia & CIS. - Так, наша компания работает с властями Великобритании над affordable housing в Лондоне. Габариты предоставляемых государством в аренду гражданам квартир, прямо скажем, скромные. Зато ее может себе позволить молодой выпускник ВУЗа, и находится она не в самом худшем месте, и платит он за нее государству, а не арендодателю. Может эта новая инициатива государства поможет начать решать квартирный вопрос молодых российских семей».

«Вероятность появления так называемых «квартир-путинок» велика, - уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Не думаю, что правительство и Минстрой бросят все на полпути. Вопрос в том, будет ли построено именно 25 млн кв. м такого жилья к 2018 году. В программе заявлено, что она должна быть реализована на основе государственно-частного партнерства. Но в России схема ГЧП не отработана».


Где построят и кому дадут

«Перед Москвой стоит задача сделать город более комфортным для проживания, а если начать строить массово такое жилье, то население города увеличится, а уровень комфорта не повысится, - считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». - Поэтому если говорить про Москву, то это могут быть только районы новой Москвы. Но для этого там должна быть обеспечена транспортная инфраструктура: скоростные виды общественного транспорта, соединяющие Новую и старую Москву. В Подмосковье это могут быть города-спутники и города, расположенные в поясе среднего Подмосковья».

Мария Литинецкая в свою очередь считает, что, возможно, в Москве «путинки» появится на месте бывших промзон.

Если говорить о ситуации в Санкт-Петербурге, то, по мнению Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, скорее всего, реализовать данное жилье можно будет исключительно в Ленобласти. Однако она не исключает, что есть вероятность риска не востребованности квартир данного формата. Ведь объекты, которые на текущий момент реализуется там, и так отличаются более низкой стоимостью по сравнению с городскими объектами».

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» отмечает, что на сегодняшний день говорить о сумме в 30 тысяч рублей за квадратный метр в зонах, примыкающих к северной столице, уже невозможно. «В первом квартале 2014 года для Ленинградской области утвержденная правительством цена составляет 40,2 тысяч рублей за 1 квадратный метр, и именно этот показатель является более реалистичным для государственных жилищных программ на территории области, - комментирует он. - При таких ценах рентабельность проекта будет в основном зависеть от стоимости участка. Пока в рамках проекта застройщикам предлагаются только средства на возведение коммуникаций из расчета 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр от площади под застройку».

Если говорить о том, кто может претендовать на квартиру по льготной цене, то по словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», гражданам нужно будет обосновать, что либо они нуждаются в улучшении жилищных условий, либо рыночная стоимость для них недоступна из-за низкого дохода, либо они относятся к одной из льготных категорий людей, например, к категории молодых или многодетных семей.

Мария Литинецкая считает, что вряд ли такие квартиры будут продаваться на открытом рынке. "Скорее всего, они будут предназначены для льготников и очередников, которые заявили о необходимости улучшения своих жилищных условий», - также отмечает она.

Стоит отметить, что окончательные группы лиц, которые войдут в участники этой программы, будут определяться каждым регионом исходя из их нужд и фактической ситуации. Да и сами детали программы еще не утверждены, сейчас известны лишь общие положения.


Будет ли спрос

Не секрет, что сегодня покупатели более требовательны при покупке квартир. Теперь помимо «стандартного набора» они стали обращать большее внимание на планировки, благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр. В связи с этим, по мнению Марии Литинецкой, особого ажиотажа среди покупателей «путинки» не вызовут. «Все-таки 18 кв. м – слишком маленькая площадь для комфортного проживания, - отмечает она. - Тем не менее, такие квартиры будут пользоваться спросом среди тех, кто сильно ограничен в средствах (например, жители регионов, проживающие в удаленных от крупных городов районах), и у инвесторов, для которых однокомнатная квартира – шанс хорошо заработать на перепродаже».

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что «путинки» могли бы стать альтернативой комнатам, реализуемым на вторичном рынке, но и там такие предложения мало востребованы. «Квартиры таких маленьких площадей могут быть интересны людям с крайне ограниченным бюджетом, которые не имеют возможности взять деньги в кредит, - отмечает она. - Для людей, планирующих расширение семьи, такой вариант не подходит».

Однако Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet считает, что при большом объеме неудовлетворенного спроса на доступное жилье, квартиры стоимостью до 30 тысяч рублей за кв. м будут пользоваться очень высоким спросом, несмотря на то, что минимальная площадь квартиры студии будет 18 кв. м.


Плюсы «путинок»

На сегодняшний день большая часть застройщиков предлагает квартиры площадью больше 40 кв. м, поскольку проживание в них, безусловно, комфортнее. Но, как отмечает Денис Бобков», при грамотной проработке планировочных решений можно сделать достаточно большие комнаты при небольшой общей площади за счет экономии на нежилых площадях. «При нормативе 18 кв. м на человека в однокомнатной квартире реально сделать комнату 18 кв. м, кухню - 7-8 кв. м, остальное займет санузел и холл, и общая площадь получится порядка 33-35 кв. м, - говорит он. - Получится полноценная однокомнатная квартира. Для молодых семей можно спроектировать 2-комнатную квартиру 40-45 кв. метров. Она будет небольшая, но при этом ребенок и родители смогут жить в отдельных комнатах. Спрос на такое жилье очень большой. Это настоящий эконом-класс. Прежде всего им интересуются те, кому нужна крыша над головой, и человек, например, выбирает между самостоятельной жизнью и проживанием с родителями в их тесной квартире. И он, скорее всего, сделает выбор в пользу самостоятельной жизни».

«Еще одним плюсом является тот факт, что «путинки» будут избавлены от проблем, которые были в схожих с ними по площадям «хрущевок», - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - В последних, как известно, было много вопросов к качеству строительства: плохая шумо- и теплоизоляция, отсутствие лифтов, перебои с водоснабжением на верхних этажах, текущие крыши и т.д. В «путинках» все эти проблемы решатся за счет строительства, которое будет вестись на современном технологическом уровне. Это будет качественное жилье с небольшими и продуманными планировками». Поэтому в первую очередь «путинки», скорее всего, будут интересны для молодежи, для тех, кто хочет жить самостоятельно, и для одиноких людей, которым не нужна очень большая площадь.

Конечно по спросу комфорт-класс сегодня на первом месте, но, это утверждение справедливо в первую очередь для Москвы. В Санкт-Петербурге, наоборот, наблюдается тенденция увеличение активности спроса на проекты эконом-класса, так как для покупателей ценовой фактор является пока одним из важнейших при принятии решения о покупке квартиры. Но это не значит, что будут пользоваться популярностью квартиры площадью менее 20 кв. м. – с точки зрения эргономичности такие квартиры не выдерживают никакой критики. Вариант «путинок» рассчитан, прежде всего, на льготные категории граждан, которым выбирать уже не приходится, – вопрос стоит или иметь хоть какое-то жилье, или не имеет его вовсе.

Заметим, что во многих субъектах РФ ситуация с обеспечением жильем намного хуже чем в Москве и Санкт-Петербурге. Ряд семей не просто нуждается в квартире большей площади, а до сих пор живет в домах, где нет горячей воды, канализации, либо жилье давно находятся в аварийном состоянии.


«Путинки» vs квартиры-студии

О конкуренции с квартирами-студиями, которые застройщики строят на продажу и продают по рыночным ценам можно говорить в рамках Москвы и Московской области или Санкт-Петербурга, где студии встречаются довольно часто. Но если по льготной цене квартиру в «путинке» смогут приобрести далеко не все, то о массовом пересечении форматов говорить вряд ли стоит. Все построенные сверх нормы объемы застройщик, участвующий в программе, может продать по рыночной стоимости, и в этом случае цены на студии в «путинках» и на студии в строящихся на продажу новостройках будут сопоставимы. Однако Денис Бобков отмечает, что острой конкуренции новый проект создать не может. «Во-первых, потому что «путинки» планируется предоставлять только ограниченным категориям населения, - говорит он. - Во-вторых, аудитории покупателей «путинок» и однокомнатных квартир не пересекаются. На рынке существует реальный спрос: люди, у которых есть деньги, покупают квартиры или студии и выбирают из предложенных вариантов. А есть потенциальный спрос: люди, у которых нет денег, но которым, тем не менее, нужно жилье. И как раз в этом случае государство дает возможность приобрести жилплощадь, недорогую и небольшую. И это две разных категории, которые никак не смогут между собой конкурировать».

Что касается реальной реализации данной программы, то такие попытки власти предпринимают с завидной регулярностью, все мы знаем о действующей с начала 2000-х программе «Жилище», но пока заметных сдвигов в обеспечении жильем не только всех жителей России, но даже льготных категорий граждан, не произошло. Граждане по-прежнему вынуждены решать этот вопрос самостоятельно – брать ипотеку, кредиты и покупать жилье по рыночным ценам. Григорий Алтухов считает, что в регионах 30 тысяч рублей за 1 кв.м. еще возможен, но вот для Москвы и Санкт-Петербурга это очень низкий порог, которого сложно достичь даже при условии, что власти помогут и с площадками и с подведением коммуникаций.


Источник: Сугра Гаджиева, Move.Su