Как правильно купить квартиру, чтоб договор не расторгли аферисты
Только в Московском регионе ежегодно рассматривается более полутора тысячи дел о расторжении договоров купли-продажи жилых помещений. И основаниями к тому становятся неправильно оформленные документы. Как грамотно подписать договор, чтобы аферисты не отняли недвижимость, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.
Проверка документов перед началом сделки.
Правильное оформление договора купли-продажи и расписки, безусловно, очень важно. Но прежде, чем приступить к их составлению, необходимо проверить правоустанавливающие документы приобретаемого объекта, его юридическую историю и личность продавца. Только после того, как результат окажется положительным, можно переходить к обсуждению условий договора. Стандартный анализ должен включать: историю переходов права собственности по расширенной выписки из домовой книги; историю прописок и выписок по расширенной домовой книги; отсутствие положительных данных из ПНД и НД, способных подтвердить психическое здоровье продавца; и сведения из ЗАГСа об отсутствии супруга у собственника на момент приобретения недвижимости. Любая сделка предполагает и дополнительную проверку, но она происходит всегда по разным направлениям, определяемым по итогам изучения приведенного базового перечня документов.
Договор – что должно быть написано.
Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать обязательные условия, без которых он может быть оспорен или расторгнут. Какие это условия? В первую очередь точная стоимость объекта, желательно без снижения цены для ухода от налогов. Налоговые инспекции все больше стали следить за сделками и оспаривать их при значительных занижениях стоимости помещений. Кроме налоговых инспекций оспорить по указанному основанию договор могут родственники (супруг) или кредиторы продавца. Итогом станет то, что покупатель потеряет квартиру, а вернуть сможет только заниженную сумму, прописанную в договоре, но не фактически оплаченную. Точный адрес и параметры приобретаемого жилья, безусловно, обязательны для договора. Без перечисления лиц, зарегистрированных в квартире, договор будет считаться оспоримым, и судебной практике известны примеры аннулирования сделок по указанной причине. Чтобы не было противоречий, следует указать, когда и каким образом будет происходить расчет между сторонами, а затем прописанный порядок соблюсти в точности для исключения лишних вопросов. Стороны договора, их фамилия, имя и отчество, а также паспортные данные должны быть приведены без помарок, тоже касается и правоустанавливающих документов, перечисляемых в качестве источника возникновения права собственности продавца. Очень важно вставить пункт о том, что неоплата договора не будет являться основанием для расторжения такового. Подобная оговорка позволит сохранить за собой помещение при возникновении споров о взаиморасчетах между сторонами. Именно данный пункт или его отсутствие судами принимается во внимание в первую очередь при решении спора о расторжении договора ввиду неоплаты.
Оплата – чем подтверждается и как осуществляется.
Оплата – это, пожалуй, одна из самых важных составляющих в сделке. Ее нужно не просто правильно провести, но и квалифицированно оформить. Если этого не сделать, то договор суд расторгнет. Передавать денежные средства до регистрации права собственности продавцу категорически воспрещается. Практика знает множество примеров, когда с авансовыми средствами владельцы и их агенты исчезали или отказывались выходить на сделку. Иной излюбленный прием мошенников – собирать оплату сразу с нескольких покупателей, а затем оставлять их на решение проблемы друг с другом. Расчеты между сторонами следует проводить через банковскую ячейку или аккредитив. Оба способы схожи – продавец получит вознаграждение только после завершения сделки, а при ее провале деньги заберет покупатель. Разница лишь в том, что при использовании ячейки оплата закладывается в ИФС (индивидуальный банковский сейф). По аккредитиву денежные средства вносятся на счет банка и перечисляются продавцу или возвращаются покупателю по тому же сценарию, но в безналичной форме. Условия получения денег прописываются сторонами в договоре банковского сейфа или аккредитива. Как правило, это регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю, которая подтверждается зарегистрированным договором, свидетельством о государственной регистрации права собственности (отменено летом этого 2016 года) и/или выпиской из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Факт передачи денег необходимо подтвердить отдельным документом – распиской. Подтверждение оплаты со ссылкой на содержание договора или акта приема-передачи жилого помещения суды частенько не принимают. Отсутствие отдельного письменного документа по оплате – прямое основание для расторжения договора.
Если без ошибок следовать предписанным выше правилам, риск оспаривания договора и изъятия недвижимости у покупателя будет сведен к нулю. Что позволит застраховаться от попыток аферистов и мошенников обогатиться за счет добросовестного приобретателя.
